Klassificering av fastighet och schablonavdrag
Hej,
I den villa som jag precis har köpt finns det två stycken lägenheter. En ska jag bo i själv och den andra tänker jag hyra ut. Till huset tillhör även ett gårdshus (en fristående byggnad) om 40 kvadratmeter. Min fråga är om det är ok för mig som privatperson att även hyra ut detta gårdshus utan att bli företagsbeskattad? Har för mig att det finns en lag som säger att fastigheten gills som kommersiell om det finns tre eller fler lägenheter som hyrs ut under samma fastighetsbeteckning..
Vill även passa på att fråga om schablonavdraget om 40,000kr går att använda på både lägenheten och gårdshuset? Dvs. att man använder schablonavdraget två gånger.
Tack på förhand!
mvh
Joakim
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att besvara din fråga måste det först bestämmas om din villa är en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Det avgör nämligen vilket inkomstslag som din hyra ska tas upp i. Enligt 2:13 inkomstskattelagen (IL) är en privatbostadsfastighet exempelvis ett småhus på tillhörande mark samtidigt som småhuset utgör privatbostad enligt 2:8 IL. Den villa du har köpt är med största sannolikhet ett s.k. tvåfamiljshus. Enligt 2:8 IL är ett sådant hus privatbostad om det till väsentlig del avses att användas eller används till ägaren eller närståendes permanenta boende eller fritidsboende. I det här sammanhanget innebär väsentlig del minst 40% av boendeytan. Är villan uppdelad i två lika stora lägenheter är det alltså fråga om en privatbostad så länge du bor i en av dem.
Byggnader på fastigheten beräknas som privatbostadsfastighet och näringsfastighet. Bor varken du eller någon närstående i gårdshuset kan det därför inte vara en privatbostadsfastighet. Hyr du ut gårdshuset skulle det huset alltså beräknas som näringsfastighet, enligt 2:14 IL.
Konsekvenserna för dina hyresintäkter blir därför att de intäkter som kommer från villan ska beskattas i inkomstslaget kapital. Skulle du hyra ut gårdshuset ska de intäkterna beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet.
Schablonavdraget i 42:30-31 IL gäller enbart när privatbostad hyrs ut. Det innebär att du får göra schablonavdrag om 40 000 kronor plus 20% av hyresintäkterna för uthyrningen av villan. Du får dock inte dra av andra utgifter som kan uppkomma i samband med uthyrningen, eftersom schablonavdraget ersätter den rätten. När det gäller gårdshuset får du däremot göra avdrag för de utgifter som uppkommer i samband med uthyrningen. Det grundas då på huvudregeln om avdragsrätt för utgifter för att förvärva eller bibehålla inkomster i 16:1 IL. Det är alltså fullt möjligt att hyra ut gårdshuset, även om det givetvis kan bli lite mer komplicerat avdragsmässigt när schablonavdraget inte får användas.
Hör gärna av dig om du har ytterligare frågor!
