Kapitalvinstbeskattning vid avyttring av fast egendom
Hej,
Vi är tre syskon som äger en fastighet tillsammans, 1/3 var. Vi har nu kommit överens om att en av oss skall köpa de andras andelar och bli ensam ägare. Huset har värderats till 1.250.000 kr (marknadsvärde) och det är vi alla överens om. Taxeringsvärdet på fastigheten är 491.000 kr.
Jag har läst att man som närstående kan ge sin andel i gåva och på så sätt förskjuta (flytta) reavinstbeskattningen till den som köper huset. Gåvan får dock inte överstiga fastighetens taxeringsvärde, vad jag förstått. I detta fall vill de ha sin del baserat på marknadsvärdet.
Är det möjligt att de ger en gåva (491.000/2 per person) och sedan betalar köpare mellanskillnaden upp till marknadsvärdet minus reavinstskatten (79.500 per person). Om reavinstskatten beräknas till 22%
Om inte detta är möjligt, kan en ge det som en gåva och den andra parten säljer sin del.
Eller finns det något annat sätt att förskjuta reavinstbeskattningen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du beskriver att ni är tre delägare till en fastighet (äger ⅓ var). Den ena av er ska bli ägare till hela fastigheten varför de två andra alltså på något sätt ska överlåta sina andelar till den första. Dessa två vill ha ersättning för sin andel. Du undrar om det finns något sätt att "skjuta upp" reavinstbeskattningen (kapitalvinstbeskattningen). D.v.s. du undrar om det finns något sätt som de två som "säljer" sina andelar kan göra detta utan att behöva skatta på försäljningen. Regler om kapitalvinstbeskattning finns i inkomstskattelagen (hädanefter förkortad IL). Skatteverket har bra information här.
Då man "avyttrar" (t.ex. säljer) en tillgång och gör en vinst ska man skatta på kapitalvinsten (se bl.a. 41 kap. 1 och 2 §§ IL). Att ge bort egendom till någon (en "ren" gåva) anses dock inte vara en sådan avyttring av en tillgång som utlöser kapitalvinstbeskattning. När egendom säljs under marknadsvärdet kan man tala om ett "blandat fång". Överlåtelsen ses alltså delvis som en försäljning/köp (eftersom ersättning utgör) och delvis som en gåva (eftersom man inte erhåller så mycket ersättning man hade kunnat erhålla, en del av egendom "ges" alltså bort).
Frågan hur man ska behandla sådana blandade fång då det gäller fastigheter har behandlats av Högsta förvaltningsdomstolen i ett par mål (Skatteverket listar dessa under länken jag givit ovan). För att avgöra om en fastighetsöverlåtelse ska betraktas som köp eller gåva används "huvudsaklighetsprincipen". Skattemässigt anses alltså en fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger överlåtelseårets taxeringsvärde. Det är alltså taxeringsvärdet som avgör huruvida en gåva föreligger. Om era aktuella andelar alltså "säljs" till ett värde under taxeringsvärdet föreligger en gåva och kapitalvinstbeskattningen förskjuts då till "köparen". Denna förskjutning kallas för "kontinuitetsprincipen" (se 44 kap. 21 § IL).
En förutsättning är dock att avsikten med överlåtelsen är att berika mottagaren. D.v.s. att det är fråga om gåvoavsikt. Enligt Skatteverkets information (se länk ovan) presumerar Skatteverket att en sådan avsikt föreligger vid överlåtelser mellan närstående. Skatteverket hade alltså i er situation (eftersom ni är syskon) utgått från att överlåtelsen skedde med den "korrekta" avsikten.
Sammanfattning
Det går alltså att konstatera att det är möjligt för er att överlåta de aktuella andelarna till en av delägarna utan att kapitalvinstbeskattning uppstår för de som överlåter andelarna. Istället förskjuts kapitalvinstbeskattningen i enlighet med kontinuitetsprincipen till den av er som förvärvar andelarna. Ersättningen som utgår till de som överlåter måste dock understiga taxeringsvärdet. Det är således inte möjligt för överlåtarna att erhålla ersättning för sina andelar till fullt marknadsvärde utan att kapitalvinstbeskattning uppstår (om marknadsvärdet överstiger taxeringsvärdet). Det viktiga är således att ersättningen understiger taxeringsvärdet. Det går inte att kringgå detta genom andra upplägg.
Tack än en gång för att du vände dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att kontakta dig på söndag (9 dec) kl. 16.00 för din telefonuppföljning. Passar denna tid inte är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se.
Vänligen,
