Lawline
FASTIGHETSRÄTTKöpavtal
1 juni 2018

Kapitalvinstbeskattning och tvångsförsäljning vid samäganderätt

Fråga

Vi är fyra delägare i en fastighet. En vill sälja ut sin del. Vi har tillsammans haft mäklare på plats som värderat fastigheten till vad de anser marknadsmässigt pris. Den säljande delägaren accepterar inte att bli utköpt för motsvarande sin del av detta pris. Tycker värderingen är för låg. (Mäklarnas värdering är ca 250% högre än taxeringsvärdet.) Vill ha ett betydligt högre belopp för att acceptera att bli utköpt. Låst läge. Om det till slut går så långt att det blir en tvångsförsäljning via tingsrätten och man som delägare köper fastigheten förstår jag att hela fastigheten då säljs. Innebär det att även den delägare som köper drabbas av att behöva betala reavinstskatt på sin försålda egna del till sig själv?

Svar

Hej,

Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga!

Frågan som har ställt är dels en fastighetsrättslig fråga med inriktning mot samäganderätten och dels en skatterättslig fråga om kapitalvinstbeskattning.

Om samäganderätten och dess rättigheter och skyldigheterSamäganderätt regleras framförallt genom Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt. Bestämmelserna i SamägarL är dispositiva vilket innebär att det är möjligt för er delägare att avtala om annat än det som står i lag. I och med att du inte i frågan angett att det föreligger något sådant avtal kommer jag vid mitt besvarande förutsätta att något sådant avtal inte finns. Det finns också möjlighet under vissa omständigheter om den berörda delägaren fått andelen genom arv eller gåva. Det kan då finnas ett så kallat överlåtelseförbehåll som innebär att överlåtelse inte kan göras hur som helst.

Av 2 § SamägarL ska samtliga delägare vara ense om åtgärder och förvaltning av det samägande i helhet ska hanteras. Det innebär inte däremot att det finns begränsningar i en delägares möjlighet till överlåtande av sin andel. Som du nämnde kan en delägare ansökan om en tvångsförsäljning av hela fastigheten, vilket framgår av 6 § SamägarL. I sådant fall tillfaller försäljningsintäkten respektive delägare i proportion till andelsstorlek.

KapitalvinsbeskattningGällande kapitalvinstbeskattning återfinns bestämmelserna i Inkomstskattelag (1999:1229). Reavinstskatt är till att börja med synonymt med kapitalvinstbeskattning. En kapitalvinstbeskattning sker vid avyttring av egendom, däribland vid försäljning, se 44 kap. 3 § IL. Av 44 kap. 13 § IL framgår att kapitalvinstbeskattningen utgår från skillnaden mellan försäljningsintäkt och anskaffningskostnad, med avdrag för eventuella omkostnadsbelopp.

SammanfattningVarje delägare har möjlighet att förfoga över sin andel, det inkluderar även att sälja andelen. Därutöver har varje delägare möjlighet att ansöka om en tvångsförsäljning av hela fastigheten. Vid tvångsförsäljning har varje delägare rätt till sin andel och en kapitalvinstbeskattning sker individuellt för varje delägare.

Med vänlig hälsning,