Kapitalvinstbeskattning
Hej! Jag har precis sålt ett sommarställe för 10 500 000.
Jag har fått det i gåva av mina föräldrar. Dom köpte ett större område 1991 (för totalt 6,5milj) och sedan styckades tomter (5st) 1996.
Mitt hus byggdes för ca 2 milj och det har även byggts en stor hamn för ca 1,5 milj. Taxvärde idag för mitt hus och tomt 5,1 milj och huset 1,5milj. Hur ska vi räkna reavinsten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Inledning
Jag tolkar din fråga som att du är intresserad av att veta hur mycket du ska beskattas för din försäljning av sommarstället. Jag tolkar din beskrivning som att dina föräldrar har köpt ett större område och att detta sedan styckats upp, och att du sedan fått en av dessa delar (tomter). Begreppet reavinstskatt (realisationsvinstskatt) används inte längre i svensk lagstiftning. Istället används begreppet kapitalvinstskatt. Regler om inkomstskatt finns i inkomstskattelagen (förkortad IL).
Allmänt om kapitalvinstbeskattning
Till inkomstslaget kapital räknas inkomster och utgifter på grund av bl.a. kapitalvinster (41 kap 1 § IL). Med kapitalvinst avses bl.a. vinst vid avyttring av tillgångar (41 kap 2 § IL). Kapitalvinster ska tas upp som intäkt i inkomstslaget kapital (42 kap 16 § IL). På denna intäkt tas sedan skatten ut. Du har avyttrat en tillgång (d.v.s. sommarstället) genom att sälja det (44 kap 3 § IL). För att beräkna kapitalvinstskatten måste vi först då beräkna kapitalvinsten. Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap 13 § IL). Dessa kategorier behandlar jag särskilt nedan.
Ersättning samt utgifter för avyttring
Du beskriver att du har fått 10,5 Mkr från försäljningen. Från detta belopp får du först dra av eventuella mäklaravgifter (d.v.s. avgifter för att sälja sommarstället). Då du ej beskriver några mäklaravgifter eller dylikt bortser jag i det följande från sådana. Vi behöver härefter ta reda på omkostnadsbeloppet.
Omkostnadsbelopp
Med omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter) (44 kap 16 § IL). Vi behöver alltså ta reda på dels vad som är din anskaffningsutgift, dels om det finns några förbättringsutfgifter som ska räknas in i omkostnadsbeloppet.
Denna beräkning blir något annorlunda då du har fått sommarstället i gåva av dina föräldrar, och således inte själv har köpt tillgången. Det framgår ej när du har fått sommarstället i gåva. Det framgår ej heller om du själv har byggt huset och/eller hamnen, eller om detta gjordes innan du fick sommarstället. Detta bör dock ej ha betydelse för den slutliga skatten eftersom reglerna tar sikte på att s.k. kontinuitet upprätthålls. Detta framgår av 44 kap 21 § IL, i vilken det stadgas att om en tillgång förvärvas genom gåva, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Om du således har fått sommarstället efter att klyvning skedde och hus och hamn byggdes eller om du fått den efter klyvningen och sedan byggt hus och hamn själv bör ej spela någon roll.
Som anskaffningsutgift för tillgången bör användas ett värde som motsvarar vad dina föräldrar köpte hela området för, dividerat med det antal tomter det sedan delades upp i, eftersom du endast verkar ha fått en av dessa tomter. Anskaffningsutgiften borde därmed bli 6,5 Mkr / 5 = 1,3 Mkr.
Som förbättringsutgift räknas bl.a. ny-, om- eller tillbyggnation. Huset är en nybyggnation varför utgiften för att bygga huset (2 Mkr) räknas in i omkostnadsbeloppet. Om hamnen endast avser ditt sommarställe, d.v.s. den tillgång som du avyttrat, får hela utgiften för att bygga hamnen räknas in i omkostnadsbeloppet såsom en förbättringsutgift, eftersom även detta är en nybyggnation. Om endast en del av utgifterna för hamnen avser den tillgång du har sålt får endast dessa räknas in i omkostnadsbeloppet. Detta innebär att som förbättringsutgifter ska minst 2 Mkr räknas in (avseende endast huset) och max 2 Mkr + 1,5 Mkr =3,5 Mkr (avseende både huset och hela hamnen). Jag kan ej svara exakt på denna fråga eftersom det beror på om hamnen även hör till någon annan tillgång (t.ex. ett annat sommarställe).
Sammanfattande skatteberäkning
Jag har ovan kommit fram till att som anskaffningsutgift bör räknas ca 1,3 Mkr. Som förbättringsutgifter räknas ett belopp mellan 2 Mkr och 3,5 Mkr (beroende på hamnen som framgått ovan). Som minsta omkostnadsbelopp bör således få användas ett värde om 1,3 Mkr + 2 Mkr = 3,3 Mkr. Ersättning utgörs av vad du fått för försäljningen, d.v.s 10,5 Mkr. Kapitalvinsten utgörs därmed (som mest) av 10,5 Mkr - 3,3, Mkr = 7,2 Mkr. Av detta belopp ska i ditt fall tjugotvå trettiondelar tas upp som intäkt (45 kap 33 § IL). Den skattepliktiga kapitalvinsten (vad som ska tas upp som intäkt) blir därmed 7,2 Mkr x (22/30) = 5,28 Mkr. Om du ej har andra inkomster eller utgifter i inkomstslaget kapital ska enligt 65 kap 7 § IL skatt uttas med 30 % på detta belopp = 1,584 Mkr. Kapitalvinstskatten utgörs således av 1,584 Mkr.
Sammanfattning
Jag har ovan redogjort för reglerna kring hur man beräknar kapitalvinstskatt (“reavinstskatt”). Jag har beskrivit hur man beräknar denna för din situation. Observera att jag i min slutliga skatteberäkning ej räknat med utgifterna för hamnen. I din beräkning får du i omkostnadsbeloppet räkna in så mycket av utgifterna för hamnen som avser ditt sommarställe. Vid kortare följdfrågor är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se.
