Kapitalvinstberäkning - försäljning av fastighet
Jag och mina bröder ska deklarera vår fars husförsäljning från förra året. Vår far har Alzheimer och kan inte tillfrågas om saken.
Huset byggdes 1990 på en avstyckad del av våra föräldrars gamla fastighet som sedan köptes av en av bröderna. Vi har svårt att få fram uppgifter om kostnaden för bygget av huset och dessutom gjordes en tillbyggnad av huset några år senare som vi inte heller har uppgifter på. Dessutom vet vi inte vilket värde som tomten betingade vid byggtillfället.`
Vad gäller huset finns kvitton för själva husbygget men inte för en hel del av inkråmet, dvs golv, innertak mm. För tomten finns ingen uppgift alls.
Finns det några schablonvärden vi kan använda eller går det att använda marknadsvärde för motsvarande fastigheter i området vid tiden för bygget? Hur gör vi annars om inte detta är möjligt? Hur värderas tomten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Först och främst finns det inga schablonvärden att använda sig utav när man ska deklarera en fastighet. Fastighet deklareras som inkomstslaget kapital enligt inkomstskattelagen. Hittas här
Vi kan konstatera att tomten köptes av en av dina bröder vid uppstyckningen. Anskaffningsvärdet på den tomt som avstyckades för att bebyggas år 1990 bör vara möjligt att beräkna då jag antar att ni har det inköpspris som betalades för hela fastigheten som avstyckningen gjordes från. Det kan även hända att Lantmäteriet har uppgifterna. Går det inte att få de exakta och korrekta uppgifterna bör bland annat avstyckningshandlingarna vara till hjälp för att få ett skäligt och uppskattat avdrag för anskaffningsvärdet på tomten.
I de situationer man själv bygger ett hus på en fastighet består anskaffningsvärdet av kostnaden för tomten och utgifterna för det material man har använt. Det innebär att kostnader för eget arbete inte får tas med i anskaffningsvärdet och är således inte avdragsgilla.
När man begär avdrag för något, t.ex. en anskaffningsutgift, måste man bevisa två saker:
1) Att man har haft kostnaderna, samt
2) vilken summa utgifterna uppgick till.
Ifall man enbart kan bevisa det förstnämnda ges man skäliga avdrag, således inte avdrag för de faktiska utgifterna. Man bevisar att man har haft de kostnader man yrkar avdrag för främst genom att uppvisa kvitton och fakturor, men även utlåtanden och intyg från t.ex. byggherrar, bygglovsanteckningar och ritningar kan vara tillräckligt för att beviskravet ska vara uppfyllt (se t.ex. RÅ 1992 not 90 samt KamR 6782-12). Kan man även bevisa den exakta kostnad man har haft (således även den andra punkten) får man självklart avdrag för de bevisade och således de faktiska utgifterna.
Vad gäller materialutgifterna bör du således bevisa att du faktiskt har haft dessa utgifter (första punkten ovan) eftersom du inte har uppgifter på de exakta kostnaderna. Detta kan göras genom t.ex. bygglovsanteckningar. Du bör då få ett skäligt avdrag av Skatteverket för materialkostnaderna. SCB har uppgifter om genomsnittliga kostnader för att bygga ett småhus år 1990, vilket kan tjäna som vägledning.
Eftersom du inte kan styrka dina uppgifter genom kvitton eller fakturor är det viktigt att du är tydlig gentemot Skatteverket och påtalar att du har uppskattat uppgifterna för att det inte ska uppstå några missförstånd.
Annat som kan vara vägledande när man inte har kvitton och dylikt är eventuella lån som kan ha upptagits vid byggnaden av fastigheten, utbyggnaden m.m. Även om köpet registrerades vid lantmäteriet som tidigare skrivit kan vara vägledande här.
