Kan vi sälja fastigheten i ett oskiftat dödsbo utan alla dödsbodelägares godkännande?

FRÅGA
Jag är delägare i en fastighet, utan hus, som tillhör min morfars dödsbo. Från början var det min mor och hennes syskon som var dödsbodelägare. Nu lever ingen av dem utan det är deras barn, änklingar o.s.v som är dödsbodelägare. Fastigheten har ett lågt taxeringsvärde ca 50.000:- Det är jag som får information från Skatteverket samt betalar fastighetsskatt. Som det är nu vill vi bara sälja tomten d.v.s de som jag har fått tag i.. Hur går vi till väga? Jag har inte koll på hur många dödsbodelägare vi är sammanlagt. Jag har inte kontakt med alla och vissa vet jag inte var de finns. Kan vi sälja fastigheten utan att alla dödsbodelägare är inblandade? Hur går vi tillväga? Tacksam för hjälp då detta enbart är ett huvudbry för oss.
SVAR

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag förstår din fråga som att du undrar om det finns något sätt du kan få till en försäljning av en fastighet du ärvt utan att inhämta alla delägarnas samtycke. Jag tolkar din situation som att din morfars dödsbo är oskiftat och att hans egna arvingar idag är avlidna, vilket gjort att du och din mammas syskons arvingar idag har hand om fastigheten. I mitt svar kommer jag att utgå ifrån att en bouppteckning för länge sedan redan upprättats efter din morfar.

De regler som är relevanta för din fråga hittar du främst i Ärvdabalken (ÄB).

Vem är dödsbodelägare?

Dödsbodelägare är arvingar och universella testamentstagare (ÄB 18:1). I ärvdabalken finns en regel som säger att dödsbodelägarnas egna arvingar inte automatiskt blir dödsbodelägare i det fall de ursprungliga dödsbodelägarna avlider innan boet skiftats (ÄB 18:1 3 st). Detta skulle då innebära att du inte är dödsbodelägare i din morfars dödsbo. Arvingarnas, det vill säga din mors och hennes syskons, andelar blev därför tillgångar i form av dödsboandelar i deras egna dödsbon. Jag utgår ifrån att du menar att du är dödsbodelägare i din morfars dödsbo, eftersom din mamma var det innan sin död och du har rätt att ärva henne. Vad som händer om dödsboet efter din mamma och hennes syskon är avslutade och arven skiftats har jag inte lyckats hitta något klart svar på. En möjlighet för en arvinge till en dödsbodelägare, det vill säga du, att själv bli dödsbodelägare är dock om dödsbodelägaren överlåter sin andel genom ett arvsavstående. Enligt skatterättslig praxis så träder då den person som övertar andelen in som en ny dödsbodelägare. Det framstår därmed inte som orimligt att det är vad som sker även när en andel i ett dödsbo övergår genom arv.

I ärvdabalken finns regler om vad som gäller om det finns okända arvingar eller om de är kända men befinner sig på okänd ort. Överförmyndaren ska bland annat utse en god man om det finns okända arvingar eller om arvingarna är kända men befinner sig på okänd ort (Föräldrabalken 11:3). Alla dessa regler gäller dock när dödsbodelägarna ska kallas till bouppteckningen och jag tror därför inte de är relevanta för er situation (ÄB 16 kap). Arv kan preskriberas om arvingar tar för lång tid att höra av sig efter en kallelse, men jag kan inte se att denna regel skulle kunna appliceras på ert fall om samtliga dödsbodelägare var närvarande vid din morfars bouppteckning.

Krävs alla dödsbodelägares samtycke för en försäljning?

Under boets utredning ska dödsboet förvaltas av dödsbodelägarna gemensamt (ÄB 18:1). Samtliga dödsbodelägare är delägare till egendomen i dödsboet innan arvet skiftats. Alla dödsbodelägares samtycke krävs därför för att sälja fastigheten, om det inte kan anses vara en akut åtgärd. Det verkar dock inte vara så i ditt fall, vilket innebär att huvudregeln står sig.

Det finns två vägar som ni kan ta för att få till en försäljning av fastigheten:

1. Dödsboet säljer fastigheten. Innan en fastighet kan säljas av ett dödsbo måste dödsboet ansöka om och beviljas lagfart. Samtliga dödsbodelägare måste sedan underteckna köpe- eller gåvohandlingen.

2. Om ni först skiftar boet och sedan säljer fastigheten. Alternativt kan arvet först skiftas. Om arvet skiftas kan ni göra alla dödsbodelägare till samägare av fastigheten och därefter sälja den. I detta fall blir Lag om samäganderätt tillämplig, och enligt denna kan en samägare tvinga fram en försäljning av fastigheten om inte alla kan komma överens (6 §). Alla dödsbodelägare ska dock skriva under skifteshandlingen (ÄB 23:4).

Eftersom båda dessa alternativ kräver samtliga dödsbodelägarens underskrifter är de dock inga direkta alternativ om du vill försöka undvika att behöva ta reda på vilka alla dödsbodelägare är och vart de befinner sig.

Kan en boutredningsman hjälpa till?

Ytterligare ett alternativ är att ni vänder er till tingsrätten och begär en boutredningsman (ÄB 19 kap). Boutredningsmannens roll är att försöka få till ett skifte och få dödsbodelägarna att enas. Om detta inte är möjligt kan boutredningsmannen själv fatta ett beslut om hur egendomen ska fördelas (ÄB 19:1). Dödsboet måste dock stå för boutredningsmannens arvode.

När det kommer till fastighetsförsäljning så finns dessutom vissa begränsningar. Alla dödsbodelägares underskrifter behövs för att boutredningsmannen ska få sälja en fastighet, men om det inte är möjligt att inhämta alla underskrifter kan domstolen tillåta en försäljning om det finns starka skäl som talar för detta. Eftersom det rör sig om en fastighet utan bostad eller verksamhet (antar jag) så borde det dock inte vara en omöjlighet att få ett sådant beslut.

Sammanfattning och råd

Eftersom din morfars dödsbo varit oskiftat så pass länge att alla hans arvingar hunnit avlida så har ni hamnat i en juridiskt komplex situation. Rent tekniskt sett är arvingar till dödsbodelägarna inte dödsbodelägare ens om de ursprungliga dödsbodelägarna avlidit, utan det är arvingarnas dödsbon som är dödsbodelägare. Som jag nämnde så har jag inte lyckats få någon klarhet i vad som gäller om dödsbodelägarnas dödsbon skiftats, men en möjlighet är att ni nu betraktas som dödsbodelägare i din morfars dödsbo med anledning av detta.

Det finns inget enkelt sätt att komma runt de krav som finns på att samtliga dödsbodelägare måste vara involverade. För att dödsboet ska kunna sälja fastigheten krävs det att alla delägare är överens och kan underteckna köpehandlingen, och för att skifta boet för att sedan kunna sälja krävs också alla dödsbodelägares underskrifter. Ni skulle kunna ansöka om att få en boutredningsman tillförordnad som kan hjälpa er med utredningen. En boutredningsman kan dessutom ansöka hos domstolen om att få sälja en fastighet även utan alla dödsbodelägares samtycke. Att anlita en boutredningsman kan dock vara kostsamt och arvodet är något dödsboet behöver stå för.

Jag skulle dock ändå rekommendera dig att åtminstone kontakta en jurist för att få hjälp med hur du kan bära dig åt för att få till en försäljning. En stor fördel med detta är att en jurist kan sätta sig in i din specifika situation och alla turer med arv i flera generationer som förekommit. Dessutom kan de ha praktisk erfarenhet av hur sådana här situationer kan hanteras. Om du skulle vara intresserad av att anlita en av Lawlines jurister kan du skicka ett mail till mig på natalie.accord@lawline.se så vidarebefordrar jag din förfrågan. Du kan även kontakta mig om du vill att jag förtydligar något i mitt svar.

Med detta hoppas jag att du fått svar på din fråga.

Vänliga hälsningar,

Natalie Accord
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Övrigt (770)
2019-12-08 Kan man bli skyldig att betala ett dödsbos skulder?
2019-12-05 Arvegods i Marocko
2019-12-05 Blir en arvinge ansvarig för dödsboets skulder?
2019-12-04 Vilka regler tillämpas vid gränsöverskridande arv?

Alla besvarade frågor (75494)