Kan vi säga upp vår hyresgäst eller erbjuda henne en flyttpeng?

2020-12-04 i Hyresrätt
FRÅGA
i vår bostadsrättsförening finns en hyreslägenhet kvar sedan ombildandet. Hon har vid flera tillfällen betett sig märkligt och vi vill vräka henne, om det går. Första tillfället var för några år sedan, då vi upptäckte att det kom främmande personer till huset och tvättade i vår gemensamma tvättstuga. Det visade sig då att hon hade startat upp ett tvätteri där hon tog betalt av personer som fick boka in tid för att komma och tvätta. Hon fick en varning och verksamheten upphörde. Vid nästa tillfälle upptäcktes att hon hade hyrt ut lägenheten via AirBnb till flera personer och upprepade gånger. Även då fick hon en varning .Hennes våldsamme son har flyttat till henne och det har dragit till sig personer som har konflikt med honom om pengar och är allmänt hotfulla när de kommer till huset. Häromkvällen kastade någon in en stor sten genom hennes sovrumsfönster, polisanmält. Sonen har misshandlat henne vid två tillfällen och är anmäld o hämtad av polis för detta. Vi övriga i huset känner att det är en hotfull situation även för oss . Vi vet genom Skatteverket att hon har beslut om skuldsanering och att den går ut efter två år våren 2021. Hon har inte gjort en enda avbetalning på skulden trots att hon haft inkomst av arbete. Vi har inte längre förtroende för henne som hyresgäst och vill att hon flyttar. Vi ser två vägar- att vi vräker henne med stöd i de händelser jag beskrivit ovan. Kan vi det?- att vi erbjuder henne en flyttpeng om 150000 kr för att hon ska flytta självmant. Kan det gå?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

Som jag förstår det är personen hyresgäst och ni är hyresvärd, varför bestämmelser i hyreslagen (12 kap. jordabalken) reglerar vilka möjligheter ni har att säga upp henne. Er fråga är om ni kan värka hyresgästen för att hon (1) för några år sedan lät folk tvätta i er tvättstuga (men upphörde efter en varning), (2) hyrde ut lägenheten utan styrelsens tillåtelse; även i detta fall fick hon en varning och upphörde med beteendet, (3) hennes son har flyttat in till henne; sonen är våldsam, har misshandlat hyresgästen och drar till sig hotfulla personer samt (4) ni vet att hon har dålig privatekonomi och inte betalar på sin skuldsanering.

Att vräka hyresgästen på grund av att hon för några år sedan lät folk tvätta i tvättstugan är inte möjligt. Dels har det gått så lång tid, dels rättade hyresgästen sig efter rättelse. När det gäller olovlig andrahandsuthyrning utgör det grund för förverkande (12 kap. 42 § p3 JB). Hyreslagen ändrades den 1 oktober 2019. Innan lagändringen krävdes det att hyresgästen varnades med uppmaning att rätta sig. Endast om rättelse inte skedde fick hyresvärden säga upp hyresgästen. Sedan ändringen krävs det inte längre varning och rättelseuppmaning. Däremot krävs det att avtalet sägs upp inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast sex månader efter att det upphörde (12 kap. 43 § andra stycket JB). Det finns således en risk att det gått för lång tid sedan den olovliga uthyrningen. Eftersom ni gav hyresgästen en varning kan det tänkas att det till och med skedde innan den 1 oktober 2019.

Enligt 12 kap. 41 § JB får hyresgästen i regel lov att ha en inneboende utan hyresvärdens medgivande. Hyresgästen får däremot inte inrymma personer i lägenheten om det kan medföra men för hyresvärden. Om så sker ska hyresgästen uppmanas att rätta sig. Det är först om ingen bättring efter rättelse sker som hyresgästen kan sägas upp (12 kap. 43 § p7 JB). I praxis kan nämnas ett mål där hyresgästens son hade varit på besök och då misshandlat en granne. Domstolen ansåg att hyresgästen inte kunde förutse misshandeln och hyresrätten kunde därmed inte anses förverkas (Svea hovrätt, avd. 16, dom 1996-05-09, DT 32). I ett annat fall hade en hyresgäst oprovocerat i trappuppgången tilldelat en person på tillfälligt besök hos en granne flera knytnävsslag i ansiktet. Tingsrätten bedömde att straffvärdet av en sådan gärning i varje fall motsvarade någon månads fängelse. Angreppet ansågs utgöra en så allvarlig störning i grannens boende att hyresrätten förverkats och att värden hade rätt att säga upp avtalet. Hovrätten fastställde tingsrättens dom (RH 1999:57 I). Tyvärr kan jag inte ge något exakt svar om huruvida ni kan säga upp hyresgästen på grund av hennes son. Det ska dock sägas att kravet är ganska högt ställt och hyresgästen kan sannolikt inte hjälpa varken att hon blivit misshandlad av sin son eller den skadegörelse som skedde av hennes lägenhet varför min bedömning är att det är tveksamt om ni kan säga upp henne på den grunden. Att hyresgästen har dålig privatekonomi och inte betalar enligt sin betalningsplan för skuldsanering utgör inte grund för uppsägning. Det är endast om hyresgästen inte betalar hyran som uppsägning av rent ekonomiska skäl kan aktualiseras (jfr 12 kap. 41 § p1 JB).

Att erbjuda hyresgästen en flyttpeng är fullt lagligt och en möjlighet om ni kommer överens om det. Ett erbjudande om flyttpeng innebär att ni ingår en överenskommelse med hyresgästen om att den avsäger sig sitt kontrakt. Som framgår av ordalydelsen rör det sig om en överenskommelse varför ni måste vara eniga. Det är helt upp till hyresgästen om den vill välja att godta den flyttpeng ni erbjuder och avsäga sig kontraktet. Vägrar hyresgästen att godkänna det ni erbjuder har hon rätt att bo kvar, om ni inte har något annat skäl till uppsägning av lägenheten.

Sammanfattningsvis förefaller det inte som att ni kan säga upp hyresgästens kontrakt utifrån det du beskrivit. Den olovliga tvätteriverksamheten och andrahandsuthyrningen ligger så långt bak i tiden att det inte är skäl för uppsägning. När det gäller hennes inneboende son kan det argumenteras för att det kan utgöra men för er som hyresvärd. Däremot är kravet högt ställt och man kan likväl argumentera kring att det inte är störningar som är till tillräckligt men för er. Rent allmänt har hyresvärden ett starkt skydd. Att hyresgästen har dålig ekonomi och skuldsanering är inte grund för uppsägning. Ni kan erbjuda hyresgästen en flyttpeng, däremot är det upp till hyresgästen om hon vill acceptera den eller ej. En flyttpeng är en överenskommelse ni måste nå; dvs. ett avtal om att ni betalar en viss summa för att hon ska gå med på att avsäga sig kontraktet.

Om ni behöver vidare hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?