Kan vi byta fastighetsandelar med varandra utan att bli beskattade?
Mina syskon (C och K) och jag (L), alla pensionärer, äger genom arv i två led två fastigheter. Det är en typisk släktegendom. Vi har nu ca 17 barn och barnbarn och vi vill gärna dela upp fastigheterna nu så att det går att bygga fler hus för två olika släktled (det tredje har flyttat utomlands).
De två fastigheterna är fastighet 1 och fastighet 2. Fastighet 2 är inte bebyggd. Vår tanke är att L ska få K och C tredjedelar i fastighet 2 och C och K ska få L:s tredjedel i fastighet 1. Vi har tänkt oss att det ska vara ömsesidiga gåvor och inga pengar ska betalas åt något håll. Kan vi genomföra detta utan att bli beskattade?
Vi har tidigare fått svaret att Skatteverket ser det som avyttringar. Men fastigheterna är högt värderade på marknaden: fastighet 1 ca 5.1 mkr och fastighet 2 ca 2.7 mkr. En tredjedel i fastighet 1 är värd 1.7 mkr och skatten (22 %) blir ca 370 000 kr. På samma sätt för fastighet 2. Ingen av oss har dessa pengar utan behöver ta upp lån för att betala skatten. Det känns konstigt - ingen av oss ökar sin förmögenhet eller avyttrar den. Den samlas bara till en annan del i samma fastighet.
Vi förstår att en gåva inte kan vara förknippad med en motprestation och att man förvisso kan se de ömsesidiga gåvorna som varandras motprestationer. Men om vi låter t ex två år förflyta ("karenstid") mellan den första gåvan och den andra – skulle det då kunna betraktas som gåvor utan motprestationer?
Om vi blir tvungna att betala omkring en miljon tills
Lawline svarar
Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!
Svaret på din fråga är att ni inte kan genomföra överlåtelserna på det sätt du beskriver utan att det får beskattningskonsekvenser för samtliga inblandade. Jag kommer nedan att mer utförligt förklara vad som gäller och varför, samt redogöra för vilka skattemässiga konsekvenser som följer om ni väljer att genomföra överlåtelserna.
---------------
Gåva eller avyttring (byte)?
Avgörande för svaret på din fråga är huruvida transaktionerna ska klassificeras som gåvor eller avyttringar i inkomstskattelagens mening (IL). Utgångspunkten skatterättsligt är nämligen, precis som du är inne på, att överföringar i form av gåvor kan ske skattefritt medan avyttringar medför skattemässiga konsekvenser (1 kap 6 §, 8 kap 2 § IL). Den form av avyttring som här är aktuell att diskutera är byte (44 kap 3 § IL).
Hur bedömningen görs
För att en överlåtelse ska klassas som en gåva krävs först och främst att tre kriterier är uppfyllda:
1) förmögenhetsöverföring (värde överförs mellan parterna)
2) gåvoavsikt (givaren ska ha för avsikt att utan motprestation öka mottagarens förmögenhet)
3) frivillighet (givaren ska frivilligt ha valt att genomföra transaktionen)
I fall där kriterierna ovan är uppfyllda men viss ersättning utgår rör det sig om ett så kallat blandat fång. För fastigheter gäller då den s.k. huvudsaklighetsprincipen, vilken innebär att även om gåvokriterierna ovan är uppfyllda betraktas hela överlåtelsen som ett köp om ersättningen överstiger fastighetens taxeringsvärde. Ersättningen behöver inte bestå i pengar utan kan likaväl vara exempelvis övertagande av lån eller som i ert fall mottagande av en annan fastighet.
Bedömning av ert fall
Målet med transaktionerna så som du beskrivit dem är inte att någon av er ska berikas med ökad förmögenhet, utan att de samägda fastigheterna ska delas upp för ett mer renodlat ägande. Förutsättning för respektive syskons överlåtelse är att hen blir mottagare i annan överlåtelse (som dessutom är av ungefär motsvarande värde) vilket alltså gör att gåvoavsikten (som är ett nödvändigt kriterium) kan ifrågasättas. På grund av den ersättning som de "ömsesidiga gåvorna" utgör kommer transaktionerna ni ämnar att genomföra klassificeras som byten, vilket alltså är en form av avyttring. Denna bedömning är oberoende av hur ni själva väljer att beteckna överlåtelseavtalen; avgörande är rättshandlingarnas verkliga innebörd.
– Kan det betraktas som gåvor om vi låter en "karenstid" förflyta mellan överföringarna av fastigheterna?
Som jag skrivit ovan görs bedömningen av hur överlåtelserna ska klassificeras utifrån transaktionernas verkliga innebörd. Avgörande här är alltså som framgått huruvida ersättning utgår för "gåvan", här i form av mottagande av annan fastighet. I bedömningen av huruvida ersättning utgått, det vill säga om motprestation finns, är tid som passerar mellan transaktionerna en faktor som i viss mån kan tala för att gåvoavsikt finns och att samband mellan gåvorna saknas. I ert fall är dock min bedömning att det, även om ett par år förflyter emellan, finns uppenbara samband mellan transaktionerna. Såväl er faktiska avsikt som det faktum att det rör sig om så pass stora och lika värden som ska överföras talar för denna bedömning. På grund av dessa samband mellan överföringarna blir det svårt att argumentera för att de är fristående i förhållande till varandra. De bör alltså klassificeras som byten även om ni låter en "karenstid" förflyta mellan överföringarna.
Vad blir de skattemässiga konsekvenserna av ett fastighetsbyte?
Utifrån din fråga uppfattar jag det som att C, K & L alla äger sina andelar av fastigheterna i egenskap av privatpersoner, att huset på fastighet 1 används för privat bruk såsom permanent boende eller fritidsbostad samt att avsikten är att bygga en privatbostad även på fastighet 2. Under dessa förutsättningar är såväl fastighet 1 som fastighet 2 privatbostadsfastigheter. När jag nedan beskriver beskattningskonsekvenserna av ett fastighetsbyte kommer jag alltså ha som utgångspunkt att det rör sig om sådana privatbostadsfastigheter. (2 kap 8 & 13 § IL)
– Kapitalvinstbeskattning
I enlighet med det jag skrivit ovan utgör transaktionerna byten, vilket i sin tur är en form av avyttring. Vid avyttring av fastigheter ska en kapitalvinstberäkning göras för respektive överlåtelse (det vill säga som om det skett fyra stycken försäljningar respektive köp) för att konstatera vad som ska tas upp och beskattas som inkomst av kapital (44 kap 3 & 13 §, 1 kap 6 §, 41 kap 1-2 § IL). Att en av er eventuellt är begränsat skattskyldig i Sverige på grund av bosättning utomlands spelar ingen roll för kapitalvinstbeskattningen för fastighetsavyttring (3 kap 3, 17 & 18 § IL).
Kapitalvinstberäkningen ligger till grund för skatteunderlaget, det vill säga det belopp som skatt ska betalas på. Det är alltså inte så, som du utgått från i beräkningarna i din fråga, att hela ersättningen ska beskattas.
Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen från avyttringen (1) (minskad med vissa eventuella utgifter i samband med avyttringen) och fastighetens omkostnadsbelopp (2) (anskaffningsvärde + vissa utgifter för förbättring av fastigheten) (44 kap 13 § IL). Det är sedan utifrån kapitalvinsten om skatten beräknas (3).
1. Ersättningen från avyttringen
Om ni genomför överlåtelserna på det sätt som du beskrivit ovan kommer ersättningen för avyttrad fastighet som nämnt att vara den fastighet som tas emot i byte. I sådana situationer gäller enligt praxis att det värde som ska användas i kapitalvinstberäkningen är marknadsvärdet vid bytestillfället (se exempelvis RÅ 1991 ref. 98, jfr 61 kap 2 § IL). Under förutsättning att de marknadsvärden du angett i frågan stämmer vid tidpunkten för överlåtelserna blir alltså följande belopp ersättningen för de avyttrade fastighetsdelarna:
– L:s mottagna ersättning för halva hens andel i fastighet 1, vilken avyttras till C, blir 900 000 kr.
– L:s mottagna ersättning för halva hens andel i fastighet 1, vilken avyttras till K, blir 900 000 kr.
– C:s mottagna ersättning för hens andel i fastighet 2, vilken avyttras till L, blir 850 000 kr.
– K:s mottagna ersättning för hens andel i fastighet 2, vilken avyttras till L, blir 850 000 kr.
Från mottagen ersättning får avdrag göras för eventuella kostnader i samband med respektive avyttring, exempelvis eventuella kostnader för värdering och besiktning. (44 kap 13 § & 45 kap 19 § IL)
2. Omkostnadsbelopp
Beskattning ska ske av kapitalvinsten, inte av hela ersättningen. Vid uträkning av kapitalvinsten ska därmed ett så kallat omkostnadsbelopp dras av från ersättningen från avyttringen. Omkostnadsbeloppet är summan av anskaffningskostnader (inköpspris, lagfartskostnad, utgift för inteckning etc) samt vissa utgifter för förbättring av fastigheten (värdeökning till följd av reparation och underhåll som gjorts de senaste fem åren, ny-, till-, ombyggnad eller andra grundförbättringar under förutsättning att kostnaderna varit minst 5000 under samma år och inte redan dragits av som ROT-avdrag) (44 kap 14 §, 45 kap 11-12 § IL).
I och med att ni förvärvat fastigheterna genom arv, alltså skattefritt, gäller enligt kontinuitetsprincipen att ni vid avyttringen ska beräkna omkostnadsbeloppen utifrån den anskaffningsutgift den som från början köpte fastigheterna hade (44 kap 21 § IL). För det fall att fastigheterna är köpta före år 1952 beräknas anskaffningsutgiften till 150 % av taxeringsvärdet för år 1952 (45 kap 28 § IL).
Baserat på de uppgifter du lämnat i frågan kan jag tyvärr inte närmre specificera vad omkostnadsbeloppen för de olika delarna av fastigheterna kan tänkas uppgå till.
3. Beräkning av skatten
När kapitalvinsten beräknats enligt ovan (1 & 2) ska 22/30-delar av denna tas upp som inkomst av kapital i deklarationen för det år då överlåtelserna gjorts. I inkomstslaget kapital tas även upp andra kapitalvinster och kapitalförluster (exempelvis ränteutgifter och förlust på sålda värdepapper). Det totala överskottet i inkomstslaget kapital beskattas därefter med 30 % (förenklat kan alltså sägas att det rör sig om 22 % skatt på kapitalvinst hänförlig till fastighetsavyttring). (41 kap 12 §, 42 kap 1 §, 44 kap 26 § IL).
Observera att jag ovan utgått från att ni alla tre kommer att göra en kapitalvinst och överskott i inkomstslaget kapital – inte kapitalförlust och/eller underskott. Till viss del gäller andra regler för uträkningen vid förluster. Motivet till min utgångspunkt är att jag har svårt att tänka mig att fastigheterna skulle ha sjunkit i värde sedan inköp.
– Stämpelskatt
Efter överlåtelserna kommer ni alla tre att behöva söka lagfart för era respektive fastigheter vilket medför en administrativ avgift på 825 kr (20 kap 1 § jordabalken). Därutöver ska vid förvärv av fastighet en stämpelskatt betalas, motsvarande 1,5 % av ersättningen (angående ersättningen, se beräkningen under 1 ovan). (1 & 4 § stämpelskattelagen)
– Fastighetsskatt
Med ägandet av fastighet följer även betalningsansvar för följande års fastighetsskatter. För fastighet 1 som är bebyggd uttas i regel kommunal fastighetsavgift (lag om kommunal fastighetsavgift) och för fastighet 2 som är obebyggd uttas en statlig fastighetsskatt (lag om statlig fastighetsskatt).
--------------
Hoppas du fått svar på din fråga! Om något känns oklart är du välkommen att höra av dig till mig på malin.gustavsson@lawline.se.
Vänliga hälsningar,
