Kan vi byta eller överlåta sambons hyresrätt
Hej, min pojkvän hyr ut sin hyresrätt i Sthlm i andra hand, under det att han bor hos mig, då jag har större, samt att min son, 20+, bor hos mig fortfarande. Vi siktar på att inom kort försöka byta upp pojkvännens hyresrätt till en större - alternatvit - att låta min son bo där/ev ta över kontraktet. Pojkvännen och jag är alltså sambos, men inte i hans hyresätt för närvarande, utan i min bostadsrätt. Hur ser lagen ut gällande möjkligheten för min son att få bo i/ta över hans kontrakt om vi skulle vilja det? (Det är en privat värd.) Är det en skillnad om vi skulle gifta oss, jag och pojkvännen/sambon? (Min pojkvän är alltså inte pappa till sonen.) Tacksam för svar! Med vänlig hälsning,/Anna
Lawline svarar
Hej
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
I mitt svar utgår jag ifrån de lagliga möjligheterna att överta lägenhet.
Huvudregeln är att det är hyresvärden som bestämmer vem som får bli hyresgäst och måste därmed ge sitt samtycke om hyresrätten ska överlåtas (12 kap. 32 § Jordabalken (JB)). I allmännyttiga bostadsbolag är det vanligt att det finns bostadsköer och egna regelverk som avgör vem som kommer att bli hyresgäst. Privata hyresvärdar har ibland en större frihet att välja vem de vill hyra ut till utan hänsyn till köer och regler.
Det enkla svaret är att om hyresvärden är privat så skulle det kunna vara så att hyresvärden helt enkelt går med på att t. ex. din son får överta lägenheten.
Sambor och gifta
För sambos och gifta finns många speciella regler i Hyreslagen (som egentligen är 12:e kapitlet JB).
Om sambor eller gifta bor i en lägenhet tillsammans kan den andre ta över lägenheten när de separerar även utan hyresvärdens samtycke i vissa fall (12 kap. 33 § JB). Det krävs då att det gjorts en bodelning (9 kap 1 § Äktenskapsbalken eller 8 § Sambolagen), eller att den andre sambon tagit över lägenheten enligt en specialregel i 22 § Sambolagen. Gifta kan göra bodelning utan att separera till skillnad från sambor.
För sambor gäller till skillnad från gifta att paret ska ha skaffat lägenheten för gemensam användning. Det innebär att om en sambo hade lägenheten innan så kan den i princip inte bodelas. Sambor har dock en möjlighet att ta över en lägenhet ändå enligt en specialparagraf, nämligen den ovan nämnda 22 § Sambolagen.
Närstående i övrigt
För närstående i övrigt (det handlar ofta om förälder – barn) gäller 12 kap. 34 § JB.
Enligt denna bestämmelse kan lägenheten med hyresvärdens tillstånd överlåtas till en närstående som de varaktigt sammanbott med i lägenheten, om den som har hyresrätten ska flytta. Med varaktigt brukar menas ca 3 år. Hyresvärden ska tillåta överlåtelse om den skäligen kan låta nöja sig med den nya hyresgästen. Med det menas att den nya hyresgästen ska kunna betala hyran och inte vara störande. Skulle inte hyresvärden godkänna det kan man klaga hos hyresnämnden.
Byte av lägenhet
Jag vill också nämna något om reglerna om byte. Byte är ett etablerat sätt att skaffa sig ny lägenhet. Många bostadsbolag har egna bytestjänster. I Hyreslagen sägs att man har rätt att byta lägenhet även om inte hyresvärden går med på det. Det viktigaste är i så fall att hyresgästen har beaktansvärda skäl för byte (12 kap. 35 § JB). Beaktansvärda skäl kan t. ex. vara att fler bor i lägenheten och man behöver större. Det är i så fall hyresnämnden som beslutar om detta.
Sammanfattning
För att en sambo eller gift person ska kunna ta över lägenheten utan hyresvärdens samtycke krävs antingen bodelning eller övertagande enligt 22 § Sambolagen.
Sambo:
Sambor måste bo ihop för att lagen ska gälla. Bodelning är enklare än övertagande enligt 22 § Sambolagen enligt min bedömning. Det skulle egentligen då krävas ett byte till en lägenhet där båda flyttar in tillsammans. Efter detta kan man separera och bodela den nya lägenheten.
Gifta:
För gifta krävs inget byte utan bara att de bor i lägenheten, eller åtminstone nyttjar den gemensamt. Gifta har också möjlighet att bodela under pågående äktenskap.
Närstående:
Det finns en rätt att överlåta lägenhet till någon närstående som man bott tillsammans med i ungefär 3 år om hyresvärden godkänner det.
Hur ni ska göra är svårt att svara på, men jag hoppas i alla fall du fått klart för dig vilka regler som finns kring hyresrätt och överlåtelse. Utan att veta alla detaljer om just er situation så verkar det inte som om det har så stor betydelse om ni är sambos eller gifta för era möjligheter att överlåta eller byta lägenheten.
