Kan vi begära tvångsförsäljning av samägd bostadsrätt?
Hej,
Vi har en samägd bostadsrätt med vår dotter där vi äger 85% och vår dotter 15%. Lånen är lika fördelade mellan mig, min man och henne, men vår dotter ansvarar helt för betalning av ränta och amortering.
Ledsamt nog har vår dotter tagit avstånd från oss pga en pojkvän med mindre ärliga avsikter. Vi är väldigt oroliga att det kommer att bli problem både för henne och oss om han flyttar in till henne och vi är inne på en tvångsförsäljning av lägenheten. Är det något att rekommendera eller finns det någon annan lösning som ni ser det?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag förstår det utifrån er fråga samäger ni en bostadsrätt tillsammans med er dotter (85/15 i fördelning). Er dotter har tagit avstånd från er pga hennes pojkvän. Ni är nu oroliga över att det kommer att bli problem för det fall att han flyttar in till henne, varvid ni är inne på en tvångsförsäljning av lägenheten. Ni undrar om det är något att rekommendera eller om vi kan rekommendera någon annan lösning.
Eftersom ni äger bostadsrätten tillsammans handlar det om ett samägande för vilket samäganderättslagen är tillämplig. Av lagen framgår att den endast är tillämplig gällande fastigheter och lösa saker. Då en bostadsrätt utgör lös egendom (och inte lös sak) blir lagen enligt dess ordalydelse och som huvudregel därför inte tillämplig för bostadsrätter. Däremot har Högsta domstolen fastslagit att samäganderättslagen, i dess väsentligaste delar, också ska omfatta bostadsrätter (se NJA 1995 s. 478).
Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du inte skriver något om att samäganderättslagen är bortavtalad utgår jag från att lagen är tillämplig mellan er.
Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om allt
Som utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av det samägda, i förevarande fall bostadsrätten (2 § SamägL). Med förfogande avses att de måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela bostadsrätten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för bostadsrättens vård t.ex. att måla om eller åtgärda något. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i det samägda.
Som delägare kan ni begära tvångsförsäljning av hela bostadsrätten
Kan ni inte komma överens om försäljning av bostadsrätten finns det en möjlighet för er att begära tvångsförsäljning av hela bostadsrätten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris
Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som det samägda inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att det samägda inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när det gäller en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757). När det gäller en bostadsrätt finns det inget taxeringsvärde att ha som utgångspunkt, däremot finns det oavsett en möjlighet att sätta ett minimipris (som inte är allt för högt).
Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnaderna
När rätten beslutar om att det samägda på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i det samägda (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger 85% ska ni som utgångspunkt betala 85% av kostnaderna.
Under auktionen kan vem som helst lägga bud på bostadsrätten. Vill er dotter köpa er andel av bostadsrätten kan hon lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa den. Om samtliga delägare är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
Den största fördelen med tvångsförsäljning är att det verkliga marknadspriset kommer att visas, oberoende av vad eventuell värdering visar. Tvångsförsäljning kan innebära att bostadsrätten säljs betydligt dyrare än vad den värderats till, men även lägre.
Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m). Det är även tänkbart att relationen mellan er inte kommer att förbättras av att ni begär en tvångsförsäljning som kanske i slutändan innebär att någon annan blir ägare till den.
Vilka alternativ står till buds?
Som redogjort för enligt ovan är tvångsförsäljning ett gångbart alternativ. Förutom att ni kommer att få betalt vad som verkligen är marknadsvärdet gör det även att ni inte är tvungna att fortsatt vara samägare med er dotter, mot allas vilja.
Ett alternativ är givetvis att ni säljer er andel i bostadsrätten (som redogjort för får varje delägare sälja sin andel i det samägda). Däremot torde det vara svårt att få sålt en andel i bostadsrätt under de förutsättningarna. Givetvis kan ni försöka komma överens med er dotter om att hon köper era 85%. Ni skulle eventuellt kunna erbjuda henne att köpa er andel och att informera att om hon inte är intresserad kommer ni att begära tvångsförsäljning av bostadsrätten.
För det fall att ni överväger att begära tvångsförsäljning kan det vara en idé att anlita en jurist som hjälper er. Likväl som att eventuellt kan vara en idé att anlita en jurist som kontaktar er dotter (sett till att ni inte verkar ha någon kontakt) och som erbjuder henne att köpa er andel och informerar om den eventuella begäran om tvångsförsäljning i annat fall.
Om ni önskar vidare hjälp och kontakt med en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
