Kan stopp i avloppet vara ett dolt fel?
Hej! Jag och min sambo har precis köpt ett hus och flyttade in för tre veckor sedan. Vi gjorde en grundlig besiktning med en besiktningsfirma. Första kvällen blev det översvämning i badrummet. Vi har inte kunnat duscha, tvätta, diska eller använda toaletten på hela tiden vi har bott här. Det blir stopp efter bara några liter vatten som rinner ner. Säljaren har inte nämnt detta problem trots att hon har bott här permanent (stuga på landet). Det är ett enskilt avlopp och vi har haft både en tömning av slamavskiljaren och en renblåsning av rören som inte hade någon som helst effekt på avrinningen. Frågan är då vad har vi för rätt att kräva ersättning för ett eventuellt byte av rör m.m från säljaren? Vi ska boka en filmning av avloppsrören så vi har djupare insikt vad det verkliga felet är. Kan detta räknas som dolt fel? Tack på förhand.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I mitt svar kommer jag först att redogöra för vilka skyldigheter ni som köpare har att undersöka fastigheten innan köpet och vilka skyldigheter säljaren har att informera er om eventuella fel. Sedan kommer jag att redogöra för vad ni bör göra nu och sist skriva en kortare sammanfattning av mitt svar på din fråga.
Eftersom din fråga handlar om ett köp av hus blir jordabalken 4 kap. tillämpligt.
Köparens undersökningsplikt
Vid husköp har ni som köpare en omfattande undersökningsplikt, se JB 4 kap. 19 §. Man brukar säga att undersökningsplikten omfattar allt som en "kunnig lekman" kan förväntas upptäcka. Detta innebär i praktiken att det ställs höga krav på att ni som köpare noggrant undersöker alla utrymmen som ni kan komma åt i huset, även svårtillgängliga sådana. De fel som ni inte kunnat förväntats upptäcka vid en noggrann undersökning av huset är så kallade dolda fel.
Gällande avloppet kan man generellt säga att det omfattas av er undersökningsplikt. Hur noggrant ni förväntas undersöka det kan bero på olika faktorer som exempelvis hur gammalt och i vilket skick huset är i, d.v.s. ju nyare och bättre skick fastigheten är i desto mer minskar er undersökningsplikt. Beroende på exakt vad felet är kan ni eventuellt åberopa det som ett dolt fel. Det avgörande är alltså om ni kunnat förväntats upptäcka felet eller inte. Eftersom ni gjort en grundlig besiktning med hjälp av en besiktningsfirma tyder det mesta på att ni har uppfyllt er undersökningsplikt, men kom ihåg att undersökningsplikten är omfattande.
Säljarens skyldigheter
Värt att tänka på är också att säljaren har en upplysningsplikt. Denna upplysningsplikt är inte lagstadgad utan tillkom genom ett rättsfall från 2007, se här. I det rättsfallet fastslogs att en köpare i vissa fall kan åberopa ett fel som egentligen omfattas av dennes undersökningsplikt, om det rör sig om ett allvarligare fel och säljaren kände till felet och att detta var avgörande för köparen. Om det skulle vara så att felet omfattades av er undersökningsplikt kan ni alltså fortfarande ha en chans att åberopa felet och få ersättning av säljaren. Om säljaren exempelvis påstått att avloppet fungerar felfritt kan hon ha åsidosatt sin upplysningsplikt. Viktigt att komma ihåg är att detta rättsfall är unikt och att det inte finns många liknande rättsfall kring säljarens upplysningsplikt. Rättsläget är alltså oklart.
Vad bör ni göra nu?
Precis som du säger så är det första ni bör göra nu att ta reda på exakt vad det är för fel det rör sig om. Om felet är ett sådant som ni inte hade kunnat förväntas upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten rör det sig om ett så kallat dolt fel. I första hand bör ni alltså åberopa att det rör sig om ett dolt fel. Om det skulle vara ett fel som ni hade kunnat förväntats upptäcka är huvudregeln att ni inte får åberopa det, men om säljaren åsidosatt sin undersökningsplikt kan ni eventuellt ändå åberopa felet. Om säljaren åsidosatt sin undersökningsplikt beror på om hon kände till felet och vad exakt hon sagt gällande avloppet till er. Om ni åberopar felet som dolt eller hävdar att köparen åsidosatt sin upplysningsplikt har ni rätt att få prisavdrag och eventuellt häva köpet, se JB 4 kap.19 § som hänvisar till JB 4 kap. 12 §. Viktigt är att för att kunna göra dessa påföljder gällande måste ni reklamera felet inom skälig tid till säljaren, se JB 4 kap. 19 § a.
Sammanfattning
Eftersom ni utförde en noggrann undersökning av huset innan köpet kan felet mycket väl vara ett dolt fel som ni inte kunnat förväntats upptäcka. I sådana fall har ni rätt att åberopa felet och kräva prisavdrag av säljaren. Viktigt att komma ihåg är att ni måste reklamera felet inom skälig tid. Om det inte skulle röra sig om ett dolt fel kan ni hävda att säljaren åsidosatt sin upplysningsplikt. Även då kan ni begära prisavdrag och eventuellt häva köpet. Det ni bör göra nu är, precis som du säger, att ta reda på exakt vad för slags fel det rör sig om och sedan utifrån det bestämma er för hur ni vill gå vidare.
Hoppas detta svar kan bidra med vägledning till er. Ifall ni har övriga frågor eller funderingar är det bara att höra av sig igen!
Vänliga hälsningar
