Kan samägare till fastighet kräva tvångsförsäljning för att "bli av med mig"?
Hej, jag samäger (50%) jordbruksfastighet som används som fritidshus, efter gåva från föräldrar. Nu vill den andra ägaren, syskon, ta över hela ägarskapet. Jag vill inte sälja min del. Jag har fått två alternativ ställt till mig. Antingen att jag säljer min del till syskonet för ett värderat pris, eller så lämnar syskonet in till tingsrätten för "tvångsförsäljning". Syskonet har krävt svar inom cirka en månad med ett "sista-datum" för beslut från mig. Syskonet vill inte sälja sin del till mig. Jag skulle vara intresserad att att köpa hennes del av fastigheten. Har syskonet rätt att driva frågan till tingsrätt när hon inte själv vill sälja eller samäga med mig, bara för att "bli av med mig som samägare? Syskonet har som intention att buda på fastigheten om det går till tingsrätten, hon vill att det ska gå över till sin dotter.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
När det rör sig om en jordbruksfastighet ska i vissa fall lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter användas för att ersätta 2-6 § i samäganderättslagen (SamägL). Ett krav för att den lagen ska vara tillämplig är dock att man är minst tre delägare. Den stora skillnaden mellan lagarnas tillämpning är att det i förväg kan avtalas om att samäganderättslagen inte ska tillämpas, medan lagen om samägda jordbruksfastigheter är tvingande. Som jag tolkar din fråga är ni bara två ägare varför samäganderättslagen är tillämplig om ni inte avtalat bort den.
Ytterligare som kan hindra en tvångsförsäljning är om det i gåvan från era föräldrar fanns ett förbud mot överlåtelse av fastigheten. Sådant eventuellt villkor har jag inte beaktat i mitt svar då du inte beskrivit att sådant finns.
Har syskonet rätt att driva frågan till tingsrätt när hon inte själv vill sälja eller samäga med mig, bara för att "bli av med mig som samägare?
Syftet med samäganderättslagen är bland annat att ge delägare möjlighet att sälja en fastighet när delägarna inte är överens. Ytterligare ett syfte är att ge en delägare möjlighet att inte behöva vara samägare med någon vederbörande inte vill vara det med.
En delägare kan kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning, precis som ditt syskon flaggat för att kan ske (6 § SamägL). Domstolen kommer i sitt beslutsfattande inte att ta ställning till att ditt syskons syfte bara är att "bli av med dig som samägare". Det kan om det finns synnerliga skäl ges anstånd med försäljningen. I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen. Ett sådant skäl kan vara om det är ett särskilt dåligt konjunkturläge eller finns andra förhållanden som skulle göra försäljningen förlustbringande (NJA 1974 s. 490).
Den auktion det kan beslutas om av rätten är en offentlig auktion. Offentlig auktion innebär att du och ditt syskon kan lägga bud på fastigheten för att köpa ut varandra. Observera dock att vid tvångsförsäljning kan även andra intressenter lägga bud. Det finns således alltid en risk att ingen av er har råd att lägga det högsta budet och därmed någon annan slutligen står som ägare till fastigheten.
Mitt råd till dig är att i första hand försöka komma överens med ditt syskon. Dels för att slippa de kostnader som uppkommer vid en tvångsförsäljning (lön till god man, auktionskostnader m.m.), dels för att ni är syskon och det kan finnas familjeband ni vill beakta.
Kan ni inte komma överens är däremot tvångsförsäljning ett alternativ. Jag är av uppfattningen att sådan försäljning i sig inte ska underskattas. Bortsett från nackdelen att det uppkommer kostnader enligt ovan, är sådan försäljning ett sätt att få påvisat det verkliga marknadspriset. Det är inte alltid marknadspriset går hand i hand med en värdering; det verkliga marknadspriset är vad någon är beredd att betala för fastigheten.
Ytterligare som talar för att en tvångsförsäljning kan vara till er fördel är att ditt syskon inte vill sälja till dig, och efter vad jag förstår vill du inte heller sälja till henne. Vid tvångsförsäljning har ni möjlighet att köpa ut varandra, i slutändan kommer den som har råd att betala mest vara den som får köpa ut den andre delägaren.
Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till! Vill du ha närmre förklarat hur en tvångsförsäljning går till är du välkommen att återkomma med en ny fråga via vår hemsida. Behöver du biträde av en jurist för att själv ansöka om tvångsförsäljning kan jag varmt rekommendera att du bokar tid med någon av våra duktiga och erfarna jurister hos Lawline.
Vänligen,
