Kan parterna avtala bort 4 kap 19 § jordabalken?
När vi bildade bostadsrättsförening för sju år sedan, skrev vi på köpehandlingen att inte göra anspråk på bl a dolda fel, så att inte Jordabalken 4, 19 skulle gälla. Nu har flera fel upptäckts. Kan man avsäga sig denna lag?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
4 kap 19 § jordabalken kan avtalas bort
Felreglerna i jordabalken är dispositiva, vilket innebär att parterna kan avtala bort dem. Detta gäller även när reglerna ersatts av ett villkor som är till nackdel för köparen, såsom att denne avstår från att göra anspråk mot säljaren på grund av ett dolt fel. Observera att det inte går att avtala bort reglerna på detta sätt när säljaren är en näringsidkare och köparen en konsument.
Två typer av friskrivning
Det är alltså möjligt att frångå jordabalkens felregler. Att ni inte får göra dolda fel gällande innebär att säljaren har gjort en friskrivning. Det finns två typer av friskrivningar:
- egenskapsfriskrivningar
- påföljdsfriskrivningar
Egenskapsfriskrivning
Genom en egenskapsfriskrivning avsäger sig säljaren ansvaret för något som rör fastighetens skick. Köparen kan då inte förvänta sig att fastigheten ska ha den egenskap som säljaren friskrivit sig från.
Påföljdsfriskrivning
En påföljdsfriskrivning utesluter istället köparens möjlighet att göra en viss påföljd gällande mot säljaren med anledning av et dolt fel. Säljaren kan exempelvis se till att köparen inte kan begära prisavdrag. Det är möjligt att friskriva sig från alla påföljder som felet egentligen kan leda till, så länge villkoret är formulerat klart och tydligt. Att skriva "köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i fastigheten" har ansetts vara tillräckligt klart och tydligt. Däremot har "överlåts sådan den av köparen besiktigats" inte ansetts uppfylla kravet på klarhet och tydlighet. Viktigt att komma ihåg är att en sådan s.k. generell påföljdsfriskrivning bara gäller vid fel som säljaren inte har känt till. Fel som säljaren haft kännedom om omfattas alltså inte av friskrivningen. För sådana fel har säljaren istället en upplysningsplikt gentemot köparen, vilken ska uppfyllas i samband med köpet. (se NJA 1976 s. 217 och NJA 1983 s. 808)
Det är möjligt att göra påföljder gällande mot säljaren trots en friskrivning, förutsatt att villkoret anses oskäligt och därmed ogiltigt. Detta blir dock bara aktuellt i undantagsfall.
Sammanfattning
Det är alltså möjligt att avtala bort den aktuella felregeln i jordabalken, även fast avtalsvillkoret är till nackdel för köparen. Genom detta sätts jordabalkens regel ur spel.
Om villkoret att ni inte får göra anspråk mot säljaren är godtagbart beror främst på om det är formulerat tillräckligt klart och tydligt. Uppfyller villkoret kraven har ni rätt att göra felen gällande, men annars har ni avtalat bort rätten att åberopa dem.
Hoppas ni känner att ni fått svar på er fråga! Känner ni att ni behöver mer kvalificerad hjälp, är ni varmt välkomna att ta kontakt med Lawline Juristbyrå, här kan ni boka tid.
Med vänliga hälsningar,
