Kan parkslide utgöra fel på fastighet?
Hej!
Köpt ett hus för en vecka sedan. Ser nu att nått skumt kommer upp på långsidan av huset. Vilket visat sig vara parkslide. Det verkar som tidigare ägare har försökt gräva / klippa och misstänkt använt roundup då vissa blad varit krulliga o gula. Detta är ju inget han nämnt såklart innan själva köpet.
Har jag några rättigheter? Eller är det bara att bita ihop och lägga massor med pengar o tid att försöka få bort växten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).
Utredning
Enligt 4 kap. 19 § JB ska den som köpt en fastighet ha rätt till prisavdrag eller hävning om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Med "annars avviker" avses dels att avvikelsen inte reglerats i avtalet och dels att inga andra regler är tillämpliga på fallet och avser främst fysiska avvikelser. Denna bedömning är en objektiv abstrakt bedömning av vilken standard köparen i det givna fallet har rätt att kräva och avgörs i hög grad av förhållandena i det enskilda fallet, exempelvis byggnaders ålder. I 4 kap. 19 § 2 st. JB framgår att sådana fel som köparen vid fullgörande av sin undersökningsplikt borde ha upptäckt inte kan åberopas som fel. Detta stycke innebär en ansvarsfördelning mellan säljare och köpare där köparen ansvarar för fel som kan upptäckas och säljaren för fel som inte kunnat upptäckas ("dolda fel"). Vad som "kan upptäckas" avgörs utifrån vad som skulle ha kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person gjort en noggrann undersökning. Med "tillräckligt kunnig person" avses som utgångspunkt en på området normalt bevandrad och erfaren lekman. Man kan säga att undersökningsplikten har två delar: normal och utökad. Normal undersökningsplikt avser alla fel som kan konstateras med syn, lukt, känsel eller hörsel. Att ett utrymme är svårtillgängligt innebär inte att det faller utom den normala undersökningsplikten, men man behöver aldrig genomföra någon slags ingrepp på byggnader eller i mark. Om köparen vid fullgörande av den normala undersökningsplikten finner anledning att undersöka något närmare med anledning av att fel kan befaras utökas undersökningsplikten. I det skedet måste saken utredas närmare, normalt av en fackkunnig, för att köparen ska anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.
I det nu aktuella fallet måste vi alltså bedöma två saker: dels om närvaron av parkslide överhuvudtaget utgör ett fel på fastigheten, dels om detta i sådana fall är något som du som köpare ska bära ansvaret för. Avseende bedömningen av huruvida förekomst av invasiva växtarter kan anses utgöra fel på fastigheter finns mig veterligen ingen praxis. Jag utgår från att frågan om invasiva växter inte reglerats i köpeavtalet, varför vi måste utgå från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet. Enligt min uppfattning torde det faktum att parkslide (vad jag förstår) är relativt ovanlig i Sverige idag och att växten är mycket aggressiv och svårutrotad indikera att förekomsten av parkslide får ses som en avvikelse från den normala standard en köpare kan förvänta sig. Det måste dock betonas att detta i hög grad är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet, exempelvis om växten är särskilt utbredd i närområdet. Om vi antar att förekomsten av parkslide ska anses utgöra ett fel blir nästa fråga om det är ett fel som faller inom köparens undersökningsplikt. Det finns inget självklart svar på denna fråga, men spontant skulle jag argumentera för att så inte är fallet. Enligt min uppfattning vore det svårt att argumentera för att en "normalt bevandrad och erfaren lekman" ska förväntas kunna identifiera samtliga invasiva djur- och växtarter som kan försvåra nyttjandet av fastigheten då detta skulle vara ett mycket högt ställt krav. Möjligen skulle ett motargument vara att den som ser att en växtart uppenbart breder ut sig över en fastighet och ser ut att ta död på andra växter skulle vara skyldig att utöva en utökad undersökningsplikt, men även detta torde i normalfallet vara mycket svårt att avgöra för en lekman. Det kanske starkaste motargumentet vore att en fastighetsköpare rimligen läst på om vanliga fenomen som bör kontrolleras vid ett fastighetsköp och att vanliga invasiva arter bör kunna identifieras av vederbörande. Som du märker är det svårt att ge ett säkert svar, särskilt på ett generellt plan. Det faktum att den tidigare ägaren har bekämpat ogräset på ett sådant sätt att det varit svårt att upptäcka förekomsten vid köptillfället även för den som är bekant med parkslide skulle kunna tala för att undersökningsplikten fullföljts, men det måste i sådana fall kunna bevisas.
Handlingsplan
Min rekommendation till dig är att kontakta säljaren och diskutera frågan med vederbörande. Var sig säljaren kände till parkslides särskilda natur eller ej så är detta ett problem som ni har ett gemensamt intresse av att lösa utan att behöva ta till en domstolsprocess och i bästa fall är säljaren beredd att medge ett visst prisavdrag i relation till den kostnad bekämpning skulle innebära för dig. Om säljaren inte är beredd att diskutera frågan skulle det, beroende på om du kan tolerera ogräsets förekomst eller vad bekämpning skulle kosta, kunna vara aktuellt för dig att anlita en jurist för att genomföra en mer djuplodande utredning utifrån närmare information om ditt fall.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning
