Kan min nya hyresvärd säga upp mig efter att huset jag bor i bytt ägare?
Hej! Jag, min sambo och min sjuåriga son bor i en villa som vi hyr av ett bolag. Nu har hyresvärden flyttat över husen i ett nytt bolag och vill att vi ska skriva ett nytt hyresavtal med en hyreshöjning på 1000 kr. Vi motsatte oss detta och sade att vi vill rådfråga Hyresgästföreningen innan vi skriver på det nya kontraktet. 15 minuter efter samtalet med hyresvärdens exflickvän (som kom med det nya kontraktet) fick vi ett sms från får hyresvärd, där han skriver att han säger upp vårt kontrakt eftersom vi "vägrade" skriva på det nya kontraktet. Jag undrar vad jag har för rättigheter i detta läge? Räknas ett sms som en giltig uppsägning? Och kan hyresvärden verkligen säga upp en hyresgäst som vill få rådgivning innan hen skriver på ett nytt kontrakt?
Lawline svarar
Inledning
Hej!
Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du önskar att jag på något vis ska utveckla svaret är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com. Svaret är för läsvänlighetens skull uppdelat på ett antal rubriker, med min rekommendation till dig längst ned.
Vad händer när huset hyresgästen bor i byter ägare?
Under förutsättning att det finns ett skriftligt hyresavtal och hyresgästen hunnit flytta in i bostaden så ett ägarbyte inga konsekvenser alls, vilket framgår av 7 kap. 13 § jordabalken. Saknas ett skriftligt hyresavtal är den första ägaren skyldig att informera den nya ägaren om att det finns hyresgäster (7 kap. 11 § jordabalken). Hyresavtalet gäller då även gentemot den nya ägaren, som ju i ditt fall verkar vara samma fysiska person.
Enbart det faktum att villan du bor i bytt ägare medför alltså inte att den nya hyresvärden har automatisk rätt att förändra hyresvillkoren.
Vad gäller kring uppsägning?
Under denna och efterföljande rubrik avser mina paragrafhänvisningar 12 kap. jordabalken (som vanligtvis kallas för "hyreslagen").
När ett hyresförhållande varat under längre tid än tre månader måste en uppsägning från hyresvärdens sida ske skriftligen (8 §). Det finns dock inget krav på att den skriftliga uppsägningen ska levereras i en särskild form. Ett sms är därför acceptabelt, även om det framstår som ganska oseriöst.
En uppsägning är däremot inte alls detsamma som att man faktiskt måste lämna bostaden. I Sverige har hyresgäster ett starkt så kallat "besittningsskydd", vilket innebär att hyresgästen som utgångspunkt har rätt att bo kvar trots uppsägningen.
För att en hyresvärd ska vara framgångsrik med sin uppsägning måste någon av omständigheterna i 46 § vara uppfyllda. Det kan t.ex. handla om att hyresgästen inte sköter sig eller att det aktuella huset ska rivas. Att hyresvärden bara vill bli av med hyresgästen är dock inte en giltig anledning.
Vad händer om hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens?
Om hyresgästen blivit uppsagd men fortfarande vill bo kvar måste hyresvärden anmäla tvisten till hyresnämnden senast en månad efter att uppsägningstiden löpt ut (49 §). Under tiden som tvisten pågår i hyresnämnden har hyresgästen rätt att bo kvar på samma hyresvillkor som tidigare (50 §).
Om hyresvärden förlorar i hyresnämnden fortsätter hyresavtalet att löpa på i oförändrad form (51 §). Enligt samma bestämmelse får hyresvillkoren bara ändras om hyresvärden ber hyresnämnden att även behandla den frågan. Hyresvärden har naturligtvis bevisbördan för att det föreligger en omständighet som berättigar till uppsägning av hyresgästen.
Min rekommendation till dig
Min bedömning är att din hyresvärd hanterat detta på ett anmärkningsvärt oprofessionellt sätt. Skälet till agerandet är troligtvis att han vill "skrämma" er till att acceptera de nya kontraktsvillkoren. Ni har dock ingen skyldighet att göra detta, vare sig ni tänker prata med Hyresgästföreningen eller inte.
Mitt förslag är därmed att ni meddelar hyresvärden att han, om det är så viktigt med ytterligare 1000 kr i hyra, får ta frågan till hyresnämnden. Eventuellt kan han lyckas med själva hyreshöjningen (det är väldigt svårt att bedöma utan att ha mer information) men baserat på det du berättat i frågan finns det ingenting som tyder på att ni ska behöva flytta därifrån.
Med vänlig hälsning,
