Kan min hyresvärd kräva betalt retroaktivt?
Bor sedan 2011 i en hyreslägenhet som jag hyr direkt från familjen som äger fastigheten, det finns ingen förstahandshyresgäst, utan de har hyrt ut på det här sättet i minst 15 år, och hyr ut 3-4 lägenheter i fastigheten på samma sätt, av totalt 20 lägenheter. Fick ta över lägenheten från min svåger som informerade att elen ingick i hyran. Ägaren har inte nämnt något om el & tar även högre hyra hos mig jämfört med förstahandshyresgäster, min uppfattning är att det ingått. En likadan lägenhet i huset ligger på 6999:-/månad, min 8700:-/månad.
Upplägget var att jag skulle erhålla henne andrahandskontrakt en gång per halvår, sexmånadersavtal. Jag har skickat 3 avtal under tiden jag bott här varav enbart ett, det första, blivit påskrivet av henne.
Vid inflytt 2011 låg hyran på 7700:- och 2018 höjer ägaren hyran till 8700:- då hon inte gjort några regleringar de senaste 7 åren. Vid det tillfället bad hon mig att återigen skicka ett halvårskontrakt till henne, då det var ett tag sedan & pga ny hyra, återigen uteblev hennes påskrivna exemplar.
Nu har hon uppdagat att hon inte informerat mig att elen INTE ingår i hyran, ett misstag från hennes sida. Hon säger att hon inför framtiden kommer att kommunicera beloppen via mail. Men skriver också att hon önskar kompensation för det som redan är betalt.
1. Kan jag enligt besittningsrätten ha rätt till lägenhetens förstahandskontrakt? Har stått skriven här i 8 år.
2. Vad gäller elen, vad har hon för rätt till kompensation retroaktivt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.
Vilken lag blir tillämplig?
I vissa fall när någon hyr ut en bostad kan lagen om uthyrning av egen bostad bli tillämplig, i ditt fall blir lagen inte tillämplig eftersom din hyresvärd hyr ut så pass många lägenheter att uthyrningen är att anse som en del av näringsverksamhet (1 § lag om uthyrning av egen bostad). När hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av dennes bostad anses uthyrningen vara en del av näringsverksamhet (prop 2012/13:1 utgiftsområde 18 s.76, samt 1 § hyresförhandlingslag). Då blir istället reglerna i 12 kapitel jordabalk tillämpliga.
Har du rätt till förlängning?
Du skriver att du hyr direkt av dom som äger fastigheten, jag tolkar det som att din svåger inte längre står på kontraktet, det innebär att du är förstahandshyresgäst. Enligt jordabalken är huvudregeln rätt till förlängning. Det finns vissa undantag från detta (12:45 jordabalk) som inte är tillämpliga i ditt fall. Det finns ett annat undantag som innebär att man kan avtala bort rätten till förlängning, i så fall måste det göras skriftligt i en särskilt upprättad handling, alltså separat från hyreskontraktet (12:45a jordabalk). Huvudregeln är att när besittningsrätt avtalas bort så ska avtalet godkännas av hyresnämnden, men om besittningsrätt avtalas bort i en särskilt upprättad skriftlig handling efter att hyresgästen flyttat in, och därmed redan fått besittningsskydd, är avtalet giltigt utan nämndens godkännande. Vidare har man inte rätt till förlängning om man allvarligt misskött sig som hyresgäst och hyresrätten är förverkad, eller om huset ska rivas eller genomgå en större ombyggnation. Ingenting i din fråga antyder att något av ovanstående gäller i ditt fall, och därmed har du rätt till förlängning.
Är du skyldig att betala elen retroaktivt?
Svaret på din fråga beror på om ditt hyreskontrakt har en förhandlingsklausul eller inte (3 § hyresförhandlingslag). Har ditt hyreskontrakt en förhandlingsklausul om att en hyresgästorganisation ska förhandla fram hyran med din hyresvärd behöver din hyresvärd bara meddela vad resultatet av förhandlingarna blev (19 § hyresförhandlingslag). Har hyresvärden och hyresgästorganisationen kommit överens om det kan du krävas på betalningar retroaktivt. Har ni inte en förhandlingsklausul i avtalet så kan din hyresvärd inte kräva retroaktivt betalt. I så fall gäller att din hyresvärd måste meddela dig om hon önskar ändra villkoren för ert avtal om hon ska börja kräva separat betalning för elen (12:54 jordabalk). Om ni inte är överens om villkorsändringen kan ni hänskjuta frågan till hyresnämnden som prövar om villkorsändringen är skälig. Villkorsändringar kan dock inte göras retroaktivt (12:55d jordabalk). Hyresnämnden kan också pröva frågan om din hyra är skälig om du begär det, detta kan vara värt att överväga med tanke på att du säger att en likadan lägenhet i huset har en hyra som är 1700 kronor lägre än din hyra.
Sammanfattning
Du har rätt till förlängning av ditt hyresavtal förutsatt att du inte har avtalat bort den rätten i en separat handling. Om du har en förhandlingsklausul i ditt hyreskontrakt är du skyldig att följa den överenskommelse som finns. Om du inte har en förhandlingsklausul kan din hyresvärd inte ensidigt ändra ert avtal och sedan tillämpa nya villkor retroaktivt.
Om du har några följdfrågor eller vill komma i kontakt med vår juristbyrå är du välkomna att höra av dig till mig.
ebba.ekstrand@lawline.se
