Kan man som hyresgäst i bostadslägenhet säga upp hyresavtalet till att upphöra innan bestämd hyrestid löpt ut?
Jag har ett privathyres kontrakt på en villa som ska börja gälla den 1 september 2018 och som gäller till den 1 september 2019 med 6mån ökning för varje gång jag inte säger upp det. Med tre månaders uppsägningstid innan sista datumet på kontraktet.
Jag behöver säga upp mitt kontrakt i förtid och har meddelat att jag vill säga upp det. men enligt min hyresvärd får jag inte detta tackvare att jag har hyrestid fram till 1 september 2019.
Kan jag göra något?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar det som att du har ett avtal om att i första hand hyra en villa för bostadsändamål under den tidsbestämda perioden 1 september 2018 till den 1 september 2019. De relevanta juridiska aspekterna i din fråga regleras framför allt i en av olika regleringar, antingen jordabalken (JB) eller lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).
Jag vill inleda med att säga att om det nu handlar om en uthyrning av en villa i syfte att användas som bostad, så kommer du att ha antingen 1 eller 3 månaders uppsägningstid. Du har alltså möjlighet att säga upp bostaden i förtid. Jag ska i det följande förklara varför och vilken av uppsägningstiderna som kan komma att tillämpas i ditt fall.
Privatuthyrningslagen
Denna lag gäller när någon utanför näringsverksamhet hyr ut en bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Den gäller dock inte andrahandsuthyrning av hyresrätt. Om hyresvärden har hyrt ut flera bostäder på vilken denna lag är tillämplig, gäller lagen dock endast på den först uthyrda av dessa (se 1 §).
Detta innebär att privatuthyrningslagen är tillämplig på ditt hyresförhållande om det är en privatuthyrning, villan ska användas som bostad, det är inte en andrahandsuthyrning av hyresrätt, och det är antingen den första eller enda uthyrningen av denna typ som hyresvärden gör.
Om förutsättningarna för att denna lag ska kunna tillämpas är uppfyllda gäller följande. Enligt 2 § ska avtalsvillkor i hyresavtalet som i jämförelse med lagen är till nackdel för hyresgästen vara utan verkan. Detta innebär att exempelvis en uppsägningstid i hyresavtalet som är längre för hyresgästen (dig) än den som stadgas i lagen inte kan göras gällande av hyresvärden. Lagen fungerar som ditt minimiskydd. Endast villkor i avtalet som för dig är bättre än det som står i lagen kan göras gällande.
Enligt 3 § gäller att avtal som ingåtts för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Det står dock dessutom att ett sådant avtal även får sägas upp till upphörande före denna tidpunkt. Detta innebär att du alltså kan säga upp hyresavtalet till att upphöra även innan den bestämda hyrestiden löpt ut. I 3 § andra stycket framgår att en hyresgäst i sådant fall får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter 1 månad från uppsägningen. För hyresvärden är motsvarande uppsägningstid 3 månader om inte en längre uppsägningstid avtalats.
Om denna lag är tillämplig har du alltså rätt till en månads uppsägningstid.
Jordabalken 12 kap
Om privatuthyrningslagen inte är tillämplig är det istället jordabalken som ska tillämpas. Kort sagt ger den dig rätt till 3 månaders uppsägningstid. Det tolfte kapitlet i jordabalken kallas även för hyreslagen och gäller för avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåtits till nyttjande mot ersättning (JB 12:1 första stycket).
Bestämmelsen i JB 12:5 stadgar följande.
"Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen."
I JB 12:1 femte stycket stadgas, precis som i privatuthyrningslagen, att villkor i hyresavtalet som strider mot lagen inte kan göras gällande gentemot hyresgästen. Bestämmelserna i båda dessa lagar är alltså tvingande till hyresgästens förmån.
Vad bör du göra?
Du kan börja med att försöka lista ut om det är jordabalken eller privatuthyrningslagen som är tillämplig på ert hyresförhållande. På detta sätt kan du få reda på om det ska vara en eller tre månaders uppsägningstid som gäller för dig. Om du inte lyckas lista ut detta kan du istället se till att säga upp lägenheten 3 månader innan du vill att den ska upphöra så ska det inte spela någon roll vilken av lagarna som är tillämpliga, eftersom du som maximalt ska ha 3 månaders uppsägningstid.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att maila mig via Joel.Herrault@Lawline.se om du har följdfrågor angående mitt svar.
Med vänliga hälsningar,
