Kan man säga upp ett hyresavtal på grund av att hyresgästen inte städar?
Jag hyr ut min lägenhet i andra hand och min andrahandsyresgäst vårdar inte lägenheten väl. Han städar inte dem. Detta kan innebära städkostnader för mig om jag ska säga upp lägenheten. Kan jag säga upp lägenheten i förtid eftersom han inte vårdar lägenheten väl och inte städar? Kan jag tvinga honom göra det genom att hänvisa till att lägenheten ska vårdas väl enligt vårt andrahandskontrakt? Vad kan jag annars göra? Jag kan nämligen inte flytta tillbaka ännu då jag har en relation i en annan del av Sverige där vi provbor tillsammans. Kan jag säga upp mitt kontrakt om jag inte flyttar tillbaka?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Bestämmelser om hyra hittar du i lagen om uthyrning av egen bostad (även kallad "privatuthyrningslagen") och jordabalken. Det framgår inte av din fråga om andrahandsuthyrningen avser en lägenhet som du själv hyr eller äger. Men eftersom du skriver "min lägenhet" så utgår jag från att det är din egen bostadslägenhet som du hyr ut. Det ska därmed tillämpas bestämmelser i lagen om uthyrning av egen bostad, vilka kompletteras av 12 kap. jordabalken (1 § privatuthyrningslagen).
Hyresgästens skyldighet att väl vårda lägenheten
Hyresgästen ska vårda lägenheten väl i enlighet med ert hyreskontrakt och följa de avtalsvillkor som ni kommit överens om. Som hyresgäst har man en vårdplikt som innebär att man ska vidta de åtgärder som behövs för en kontinuerlig skötsel av lägenheten - såsom att städa och hålla rent. Hyresgästen ska alltså vara aktsam så att det inte uppkommer större slitage än normalt, och undvika att det uppstår risk för skada på lägenheten. Hyresgästen ska också ersätta dig om det uppkommer en skada till följd av hans vållande eller vårdslöshet (12 kap. 24 § jordabalken). Om det faktum att hyresgästen inte städar innebär städkostnader för dig så kan hyresgästen alltså bli skyldig att ersätta dessa kostnader.
Att säga upp hyresgästen i förtid
En hyresgäst som hyr en privatbostad i andra hand har inte något besittningsskydd. Det innebär att en hyresgäst inte har rätt att bo kvar i en bostad om hyresvärden vill säga upp avtalet. Från hyresgästens sida är uppsägningstiden en månad, och för dig som hyresvärd är uppsägningstiden tre månader. Hyresavtalet upphör i sådana fall att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast tre månader efter uppsägning (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Detta gäller såvida ni inte har avtalat om en längre uppsägningstid.
Utebliven städning som grund för förverkande av hyresrätt?
Om hyresgästen genom sin vårdslöshet är vållande till att det förekommer ohyra i lägenheten eller vanvårdar den på något annat sätt kan hyresrätten förverkas (12 kap. 42 § första stycket jordabalken). Det innebär att du som hyresvärd kan säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid och hyresgästen förlorar sin hyresrätt. Det krävs emellertid även att lägenheten vanvårdas i sådan grad att det inte är av ringa betydelse (12 kap. 42 § femte stycket jordabalken). Beroende på i vilken grad din hyresgäst undviker att städa kan det bli svårt att motivera varför den uteblivna städningen ska medföra att hyresgästen ska förlora sin hyresrätt. Hyresgästen har dessutom rätt till en chans att förbättra sig innan du som hyresvärd kan säga upp avtalet (12 kap. 43 § första stycket jordabalken). Om hyresgästen rättar till sig kan han inte längre skiljas från lägenheten på den grunden. Därtill får hyresavtalet inte sägas upp innan socialnämnden har kontaktats och underrättats (12 kap. 25 § andra stycket jordabalken).
Sammanfattning
Hyresgästen är skyldig att vårda lägenheten väl. Om det faktum att hyresgästen inte städar medför städkostnader för dig så ska hyresgästen ersätta dessa kostnader. Du kan säga upp hyresavtalet i förväg och hyresgästen får i sådana fall bo kvar under tre månaders uppsägningstid. Om ni har avtalat om en längre uppsägningstid gäller emellertid den. För att avhysa hyresgästen krävs det att han vanvårdar lägenheten, och att misskötseln inte är av ringa betydelse. Hyresgästen ska först få en chans till förbättring. Jag rekommenderar att du kontaktar hyresgästen och lyfter fram det faktum att han är skyldig att vårda lägenheten bättre, såsom står avgivet i ert hyresavtal och följer av vårdplikten.
Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad! Du är varmt välkommen att ställa fler frågor till oss.
Med vänliga hälsningar,
