Kan man säga upp en hyresgäst för att själv ta lägenheten?
Hej jag har tänkt att köpa en hyresfastighet med 6 stycken lägenheter i. I nuläget är samtliga lägenheter uthyrda.
Då vi bor i en villa idag som vi skall sälja för att få kontantinsatsen till hyresfastigheten blir vi vid tillträdesdagen också bostadslösa och vill då själva bo i en av de lägenheter i hyresfastigheten.
Kan man i samband med köpet av fastigheten säga upp kontraktet för en hyresgäst och själva ta den lägenheten?
Har kollat i Jordabalken och funnit en ev möjlighet i kap 12 46kap men är inte säkra om vi tolkat punkten rätt.
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med fin fråga!
Jag tolkar din fråga som att du vill köpa en hyresfastighet med sex hyresrätter, och därefter säga upp en av dem för att själv bosätta dig i lägenheten.
Svaret på frågan hittar vi i Jordabalken, mer specifikt i det 12:e kapitlet.
Uppsägningstiden är beroende av avtalet
Inledningsvis måste du som hyresvärd säga upp hyresgästens hyresavtal. Enligt 12 kap. 4§ första stycket JB ska uppsägningstiden för hyresavtal som gäller för obestämd tid(tillsvidare) sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Detta gäller dock endast när det inte finns någon längre uppsägningstid avtalad.
Ska ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast
1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,
3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet,
Uppsägningen ska ske skriftligt
Som hyresvärd är du skyldig att säga upp hyresavtalet skriftligen om det gäller ett hyresavtal på obestämd tid, 12 kap. 8 § första stycket JB. Om hyresförhållandet varat kortare än tre månader i följd, för uppsägningen ske muntligen. Något krav på underskrift finns inte i lagen. En uppsägning kan ske med exempelvis e-post, men det förutsätter att mottagaren bekräftar mottagandet av uppsägningen, se Svea Hovrätts beslut 2006-06-30 i mål nr ÖH 7877–05. I övrigt ska uppsägningen
Enligt 12 kap. 8§ andra stycket JB ska uppsägningen dessutom innehålla orsaken till uppsägningen. Notera dock att denna bestämmelse inte är straffsanktionerad (finns inget straff). Det är således möjligt att ange orsaken senare, vid exempelvis en förlängningstvist.
Den skriftliga uppsägningen måste dessutom delges hyresgästen. Detta kan ske med olika metoder. Det lättaste är att skicka ett rekommenderat brev till den adress som hyresgästen har uppgett som hans vanliga adress, 12 kap. 8§ fjärde stycket JB. Det går även bra att skicka ett vanligt brev till hyresgästen.
Tänk också på att uppsägningen ska vara tydlig. Det ska vara möjligt för motparten att förstå vilken tidpunkt hyresavtalet kommer att upphöra.
Hyresgästens kan ha en rätt till förlängning
Som du säger framgår i 12 kap. 46 § JB det så kallade besittningsskyddet för hyresgästen. Besittningsskyddet syftar till att ge hyresgäster en trygghet i boendet och bärs upp av bostadssociala överväganden.
I paragrafen räknas flera punkter upp som stipulerar när hyresgästen INTE har en rätt till förlängning av avtalet. I ditt fall är min bedömning att det är generalklausulen i punkt 10 som aktualiseras.
Punkten 10 är dock allt annat än okomplicerad. Här ingår flera olika omständigheter som ska bedömas, och som man inte kunnat fortsätta rada upp i punkter. Framförallt är det hyresvärdens intresse som står mot hyresgästens intresse.
För att hyresvärdens uppsägning ska kunna leda till att hyresavtalet upphör ska den bäras upp av ett sakligt skäl. Som sakligt skäl räknas i princip varje skäl som inte har chikanös karaktär eller som av annan anledning inte uppbärs av något som helst legitimt intresse. Exempel på sakliga skäl är att hyresvärden behöver lägenheten för att bosätta sig i den själv eller ge någon närstående bostad, att hyresgästen dött (se RBD 1979:38), att lägenheten behövs som evakueringslägenhet under en ombyggnad, att ett stort renoveringsbehov finns som hyresvärden inte kan finansiera (se RBD 1979:16) eller att lägenheten ska friställas för att ställas till bostadsförmedlingens förfogande.
Att hyresvärdens skäl är sakligt säger inte så mycket om hur tungt det väger i ett enskilt fall. Att hyresvärdens skäl är sakliga leder in på avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Tyngden av de skäl som hyresvärden åberopat vägs då mot hyresgästens intresse av att behålla lägenheten.
Hyresgästens intressen väger som tyngst när han eller hon har sin permanenta bostad i lägenheten. Om det råder bostadsbrist faller intresseavvägningen i allmänhet ut till hyresgästens fördel. Även om marknaden är balanserad är hyresgästens behov av att behålla bostaden stort, även om det inte är lika stort som när bostadsbrist råder. I de senare fallen är det främst det ideella intresset av att få ha sitt hem orubbat som är på spel. För barnfamiljer väger ett sådant intresse särskilt tungt. Även andra omständigheter kan få betydelse, t.ex. flyttkostnader eller avstånd till arbete (se SOU 1966:14 s. 209).
Hyresnämnden ska göra bedömningen
Om hyresgästen förklarar att han/hon inte tänker flytta, ska du hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Du kan göra detta direkt i anslutning till uppsägningen om du tror att hyresgästen inte kommer vilja flytta på sig, 12 kap. 49 § JB. Notera att hyresgästen dock kan välja att acceptera uppsägningen och flytta från lägenheten.
Hyresgästen kan också bo kvar i lägenheten till tvisten är löst av hyresnämnden, 12 kap. 50 § JB.
Slutord
Som du ser är svaret på din fråga inte helt lätt. Det hela kokar ner till en avvägning mellan ditt intresse, och hyresgästens intresse. Jag hoppas att jag ändå lyckats ge dig en god bild av hur du kan gå tillväga och vilka hinder du kan tänkas stöta på.
Tveka inte att höra av dig till oss igen om du har några andra frågor. Jag kan också rekommendera våra jurister på Lawline som kan hjälpa dig ytterligare vid en tvist.
Ha det bra!
