Kan man överlåta ett garage man hyr till någon annan?
Bostadsrätt där innehavaren, moder, står för BR 100% och i egenskap av medlem i samma BRF hyr ett garage. Sedvanlig kö, garagen blir fria vid överlåtelser. Hemmavarande dotter har bott med modern i samma BR hela sitt liv (45år). Garagen nämns ej i stadgarna. Ej heller kösystem.
Finns någon möjlighet för dottern att överta garaget? "Besittning"? Skriftliga avtal synes saknas, JB gäller.
1, Moder överlåter BR till dotter 100%, dottern blir uppsagd från garaget (ej förväntat utfall)
2, Moder överlåter 99%, behåller 1% (inga hinder i stadgar) inväntar dödsboets övertagande, dvs "ärva garage" med hänvisning till boendeförhållande likställigt makar under viss tid
3, Dotter bor kvar orörda förhållanden, invänta dödsbo, respit tre år, därefter tvingas bort från garage
Kollision mellan BRL och JB, medlemmarnas rätt väger tyngre än den enskildes önskan om övertagande, problemet blir att det är den lokala styrelsen som får bära hundhuvudet för uppsägningen.
Rättsfall? Hyresnämnd?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga ingår inte garagen i bostadsrätterna utan garage hyrs separat. Garagen är rent juridiskt att anse som en lokal som uthyres (till skillnad från om det endast hade varit en parkeringsplats då det hade rört sig om en nyttjanderätt). Jordabalkens (JB) regler är därför tillämpliga avseende garaget.
För hyresavtal finns det inget formkrav, innebärande att ett avtal om hyra kan ingås såväl skriftligen som muntligen. Däremot ska hyresavtalet upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det (12 kap. 2 § JB). Ur bevissynpunkt är det alltid en god idé att upprätta hyresavtal skriftligen. Ett hyresavtal gäller för obestämd tid om inte annat avtalats (12 kap. 3 § JB). Som jag tolkar din fråga är det modern som hyr garaget. Däremot verkar inte garaget tillhöra bostadsrätten, varför garaget inte medföljer vid en överlåtelse av bostadsrätten. Därav är det egalt om modern överlåter 100% av bostadsrätten eller 99% av den; garaget medföljer oavsett inte.
När det gäller överlåtelse av garaget är utgångspunkten att modern inte får överlåta det utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § JB). En hyresrätt kan detta till trots överlåtas i vissa fall; så är fallet om en hyresrätt tillagts en make eller sambo genom bodelning eller arvskifte, då har vederbörande rätt att träda i hyresgästen ställe. Bestämmelsen gäller dock endast när det avser hyresrätt till en lägenhet som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och dennes make eller sambo (12 kap. 33 § JB). Då det i förevarande fall rör sig om en lokalhyra är undantaget inte tillämpligt och får inte överlåtas utan hyresvärdens tillstånd. Bestämmelserna om möjlighet att överlåta hyresrätt till en närstående gäller också endast när det rör sig om en bostadslägenhet (jfr 12 kap. 34 § JB).
I 12 kap. JB finns i 56-60 § särskilda bestämmelser avseende lokaler. En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd, innebärande att en hyresgäst har rätt till skadestånd för den förlust hen lider på grund av en uppsägning (12 kap. 57 § JB). I det här fallet skulle det eventuellt kunna argumenteras för att 12 kap. 57 § p4 JB är aktuell för det fall att modern flyttar från bostadsrätten och då blir uppsagd från garaget, dvs. att hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. I en sådan bedömning får det göras en avvägning av om hyresvärdens skäl att säga upp garaget är starkare än hyresgästens intresse att behålla det.
Sammanfattningsvis rör det sig i detta fallet om att dottern vill ta över garaget, inte en uppsägning. För en överlåtelse krävs hyresvärdens godkännande. Det kommer inte att göra någon skillnad om bostadsrätten överlåts till dottern då garaget inte medföljer bostadsrätten. Det är heller inte möjligt att "ärva" garaget då det rör sig om en lokalhyra. Om modern vill överlåta garaget till dottern bör hon i första hand vända sig till hyresvärden och ansöka om sådan överlåtelse. Går hyresvärden inte med på det kan hon vända sig till hyresnämnden. Dock är möjligheterna att få igenom det hos hyresnämnden sannolikt betydligt mindre än när det rör sig om en bostadslägenhet.
Önskar du vidare hjälp av en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.
Med vänliga hälsningar,
