Kan man kräva renovering av en lägenhet och kan det öka hyran?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Vilken lag är tillämplig
Det är jordabalken (JB) som är relevant lag i ditt fall då det gäller hyra av en hyreslägenhet med mera.
Vad kan man kräva av en hyreslägenhet och av hyresvärden?
Generellt gäller avtalsfrihet angående hyresavtal mellan en hyresvärd och hyresgäst. Dock är förbehåll och villkor som strider mot 12 kapitlet JB, den så kallade hyreslagen, inte giltiga (12:1 5 st. JB). Det betyder att du och hyresvärden inte kan avtala om villkor som är sämre för dig än de regler som anges i lagen och som vanligen skyddar en hyresgäst i ett hyresavtalsförhållande. I övrigt får ni avtala om hyran, lägenhetens skick, renoveringar och dylikt.
Angående lägenhetens skick gäller som minimum att den lägenhet som du hyr ska vara i ett sådant skick att den är fullt brukbar för ändamålet enligt den allmänna uppfattningen i orten. Lägenheten får vara i sämre skick bara om sådant har avtalats om i en förhandlingsklausul mellan hyresvärden och en hyresgästförening (12:9 JB). Vad man menar med fullt brukbart skick är rättsligt lite oklart. Åtminstone bör hälsoskyddslagstiftning iakttas, tekniken bör fungera och inga sprickor på väggarna och dylikt bör föreligga. Att kök och badrum inte renoverats på 30 år betyder inte i sig att lägenheten inte är i fullt brukbart skick, så länge tekniken finns och fungerar, samt att inga sprickor och skador finns. Eftersom jag inte vet hur lägenheten ser ut är det svårt för mig att uttala mig närmare.
Emellertid måste man ta hänsyn till att en hyresvärd även har en skyldighet att under hyrestiden underhålla en lägenhet enligt kravet i 12:9 JB, det vill säga att en lägenhet ska hållas i fullt brukbart skick. Detta betyder att en hyresvärd måste med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra vanliga reparationer i en lägenhet. Observera att det ovan sagda inte gäller om något annat har avtalats mellan hyresvärden och en hyresgästförening (12:15 JB). Innebörden blir därför att om hyresvärden inte har underhållit lägenheten på väldigt många år, så talar mycket för att hyresvärden inte har fullgjort sin underhållsskyldighet. Konsekvensen lär bli att lägenheten som du vill hyra antagligen inte är i fullt brukbart skick. Du bör därför kunna kräva renovering, även om hyresvärden måste självmant underhålla lägenheten.
Kan hyran kommer höjas till följd av renoveringar?
Inledningsvis gäller avtalsfriheten, såsom tidigare har nämnts. Hyresreglerna skyddar dock hyresgäster eller blivande hyresgäster. En hyresvärd får därför inte sätta en hyra som inte är skälig på den öppna marknaden. För att ta reda på vad en skälig hyra därför är måste man jämföra lägenheten med liknande lägenheter i samma ort (12:57 a JB). En renovering ökar nämligen bruksvärdet och därmed även möjligheten att ta en högre hyra. Mindre renoveringar som egentligen inte ökar bruksvärdet bör på motsvarande sätt inte heller leda till att hyran får höjas. Skälet till detta är att hyran inte får överstiga marknadshyran för liknande lägenheter i samma ort.
Avslutande ord och min rekommendation
Svaret på din fråga är följande. Om lägenheten inte har renoverats på väldigt år, till exempel 30 år, så kan hyresvärden ha brustit i sin underhållsskyldighet och lägenheten lär anses inte vara i fullt brukbart skick. Detta betyder att du egentligen inte behöver kräva en renovering, eftersom hyresvärden måste självmant underhålla lägenheten. Du kan såklart begära att lägenheten renoveras så att den hamnar i fullt brukbart skick. Om renoveringar har gjorts som höjer lägenhetens bruksvärde, så får din hyresvärd även höja hyran, men inte mer än hyran för liknande lägenheter i samma ort. Min rekommendation är därför att du undersöker var hyresnivån för liknande lägenheter ligger på, så att du vet vilken hyra som kan komma att anses vara skälig. Jag skulle även rekommendera att du begär att lägenheten renoveras, eftersom det är rimligt att anta att den inte lär vara i fullt brukbart skick.
Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon 08-533 300 04 eller maila oss på info@lawline.se.
Vänligen
