Kan man hyra ut sin lägenhet till en inneboende på samma vis som om det vore i andra hand?
Hej. Jag infinner mig för närvarande i en position där jag är i ganska akut behov av en lägenhet. Hyr för stunden i andra hand, i Göteborg. Har nu kommit i kontakt med en man som erbjuder mig en lägenhet (hyresrätt) i andra hand. Det märkliga är dock att han skriva mig som inneboende, trots att han inte kommer att bo i lägenheten. Han säger att det är för att han annars riskerar att bli av med lägenheten. Dessutom vill han inte skriva den faktiska summan som han begär för lägenheten i kontraktet. Vad skulle det innebära för mig att skriva på ett kontrakt som inneboende, trots att det rent praktiskt vore andrahandsuthyrning av hela lägenheten? Är det olagligt? Finns det några risker?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Bestämmelser om hyra hittar du i 12 kap. jordabalken även kallat "hyreslagen".
Skillnader mellan andrahandsuthyrning och inneboende
Att hyra ut i andra hand innebär att man hyr ut hela eller delar av sin lägenheten utan att själv bo där. Att ha en inneboende innebär att du själv bor kvar i lägenheten och endast hyr ut eller rum eller del av lägenheten. Skillnaden ligger alltså i huruvida du som hyresgäst ska bo där självständigt eller inte.
När får man hyra ut sin lägenhet i andra hand?
Det framgår inte av din fråga om mannen som du vill hyra av äger en bostadsrätt eller har en lägenhet som han själv hyr i första hand. Jag kommer att redogöra för båda fallen.
Om han är en förstahandshyresgäst så tillämpas bestämmelser i jordabalken. Det krävs då samtycke från hans hyresvärd eller tillstånd från hyresnämnden (12 kap. 39 § jordabalken). Om hans hyresvärd inte skulle godkänna uthyrning i andra hand kan hyresnämnden istället lämna tillstånd om det inte finns befogad anledning att inte godkänna uthyrningen, och din hyresvärd har beaktansvärda skäl (12 kap. 40 § jordabalken). Beaktansvärda skäl kan till exempel vara om han har fått ett arbete på annan ort, en växande familj som behöver större utrymmen eller väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden.
Om mannen du vill hyra av istället äger en bostadsrätt tillämpas bestämmelser i bostadsrättslagen. Bostadsrättsföreningens styrelse ska i sådana fall likaså godkänna till att han hyr ut lägenheten i andra hand. Om styrelsen vägrar att godkänna kan hyresnämnden lämna tillstånd om din hyresvärd har skäl för uthyrningen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra godkännande. Andrahandsuthyrning av en lägenhet som man har genom ett förstahandskontrakt kräver alltså "beaktansvärda skäl", medan det vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt räcker med "skäl". Bostadsrättslagens regler är därmed generösare, och gör det lite lättare att hyra ut i andra hand om man inte skulle få ett godkännande utan istället behöva ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.
För att hyra ut sin bostad i andra hand krävs det alltså samtycke från hyresvärden eller bostadsrättsstyrelsen, eller tillstånd från hyresnämnden. Men det gör det inte om man hyr ut till en inneboende. Att mannen du vill hyra av inte vill skriva ett avtal om att hyra ut i andra hand kan alltså bero på att han inte har fått ett godkännande eller har tillräckliga skäl. Genom att hyra ut till dig som inneboende försvinner kraven.
Vad får det för konsekvenser?
Den som utan samtycke eller tillstånd hyr ut sin lägenhet i andra hand riskerar att få hyresrätten eller bostadsrätten förverkad (12 kap. 42 § jordabalken & 7 kap. 18 § bostadsrättslagen). Det innebär att man förlorar sin rätt att hyra eller sin rätt till bostaden.Om mannen hyr ut lägenheten till dig som inneboende trots att du bor själv i lägenheten så skulle det kunna ses som en olovlig andrahandsuthyrning utan samtycke. Mannen som du planerar att hyra av riskerar alltså sin rätt att ha kvar lägenheten och det kan ske omedelbart. Det skulle i praktiken innebära att även du också förlorar din rätt att hyra lägenheten.
Måste man skriva in hyran i kontraktet?
Det finns inga formkrav för hyresavtal, vilket innebär att det inte behöver utformas på något särskilt sätt. Mannen måste därför inte skriva in den faktiska summa som han begär för lägenheten i hyresavtalet - ni bestämmer tillsammans vad ni vill skriva ner. Det är däremot bra att skriva ner hur mycket du ska betala i hyra ifall det skulle bli oklarheter i framtiden. Om det skulle uppstå en tvist mellan er om vad som gäller fungerar det skriftliga avtalet som bevis på vad ni kom överens om när avtalet ingicks.
Sammanfattning
Det stämmer att han kan riskera att bli av med lägenheten om han skulle hyra ut i andra hand utan att ha fått godkännande av sin hyresvärd / bostadsrättsstyrelsen eller tillstånd av hyresnämnden. Men det är också ett risktagande att hyra ut till dig som inneboende om du egentligen hyr som om du vore en andrahandshyresgäst. Han riskerar även i ett sådant fall att bli av med sin rätt till lägenheten, vilket i sin tur innebär en risk för dig att bli av med din rätt till lägenheten. Vad gäller hyran så måste den inte skrivas in i kontraktet, men det är en klar fördel.
Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad! Du är varmt välkommen att ställa fler frågor till oss.
Med vänliga hälsningar,
