Kan man hyra ut sin bostadsrätt på grund av återkommande arbete på annan ort?
Hej! Jag undrar hur möjligheterna till andrahandsuthyrning av en svensk bostadsrätt ser ut vid återkommande arbete utomlands? Säg exempelvis att jag är borta sex månader per år och vill hyra ut en bostadsrätt under den tiden, skulle det gå enligt hyresnämndens praxis? Skulle svaret bli annorlunda om jag var borta fyra månader istället för sex? Eller åtta månader istället för sex?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Bostadsrättslagen reglerar andrahandsuthyrningen
Då din bostad är en bostadsrätt är det bostadsrättslagen som reglerar andrahandsuthyrningen, med vissa kompletterande bestämmelser i Jordabalken. Som du säkert har koll på måste styrelsen ge sitt samtycke för att andrahandsuthyrningen ska vara tillåten, vilket följer av 7 kap 10 § bostadsrättslagen. Om styrelsen nekar en andrahandsuthyrning kan du istället vända sig till Hyresnämnden för att få frågan prövad, vilket följer av 7 kap 11 § bostadsrättslagen. Tillstånd av Hyresnämnden ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.
Arbete på annan ort är giltigt skäl för andrahandsuthyrning
I förarbetena till lagen anges att utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ska ha stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo någon annanstans. Det som avses är situationer där bostadsrättshavaren vill behålla lägenheten för att kunna återvända till den efter en tid. Kraven på bostadsrättshavaren att visa att han eller hon har ett behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten kan sättas lågt. I allmänhet bör det vara tillräckligt att de anförda skälen innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Exempel på vanliga situationer där ett tillstånd kan ges är när bostadsrättshavaren vill studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller på annan ort i landet, vårda en anhörig eller sammanbo med någon på prov (Prop. 2013/14:142 s. 21-22). Att du ska arbeta på annan ort är alltså ett sådant skäl för upplåtelse som innebär att Hyresnämnden kan lämna tillstånd till andrahandsuthyrning. Detta framgår även av 12 kap. 40 § Jordabalk.
Bostadsrättshavarens skäl väger dock normalt lättare med tiden. När du som bostadsrättshavare bor någon annanstans är det efter några års tid ofta inte längre ett tillräckligt skäl för att lägenheten upplåts i andra hand. Hänsyn måste dock tas till omständigheterna i det enskilda fallet. Är det t.ex. fråga om studier på annan ort kan en längre tid komma i fråga så att studierna kan avslutas, om bostadsrättshavaren avser att återvända till lägenheten (Prop. 2013/14:142 s. 21-22).
När kan andrahandsuthyrning vägras?
Mot bostadsrättshavarens skäl att upplåta lägenheten i andra hand ska vägas om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke. I vissa fall väger bostadsrättshavarens skäl tyngre än i andra fall. Exempel på sådana situationer är att lägenheten ska upplåtas på grund av anställning på annan ort. När sådana mer vägande skäl framförs, krävs det att upplåtelsen orsakar föreningen en större olägenhet än annars för att tillstånd inte ska ges (Prop. 2013/14:142 s. 21-22).
Föreningens invändningar kan till exempel avse hyresgästens personliga kvalifikationer. Vidare kan viss hänsyn tas till villkor i stadgarna beträffande medlemskap i föreningen. Ett exempel är att en bostadsrättsförening erbjuder medlemskap endast till dem som har nått en viss ålder. Slutligen kan det utgöra befogad anledning att vägra samtycke om en uthyrning av en lägenhet kan väntas påverka föreningens skatterättsliga förhållanden. Så kan vara fallet om andrahandsupplåtelser sker i sådan omfattning att det är svårt att få till stånd en väl fungerande förvaltning i föreningen. Detta får särskild betydelse i mindre föreningar. Föreningens olägenheter kan med tiden väga tyngre i bedömningen av om det finns befogad anledning att motsätta sig en upplåtelse.
Går det att hyra ut bostadsrätten återkommande?
För att besvara denna fråga kan man kolla på förarbetena till utlandsvistelse som skäl för andrahandsuthyrning. Regeringen har i förarbetena uttalat att Hyresnämndens tillstånd ska begränsas till viss tid och att i de fall då en person vill hyra ut sin lägenhet, till exempel under vinterhalvåret, torde tillståndet regelmässigt begränsas till just den tiden. En person som vill hyra ut sin lägenhet nästa vinter får då ansöka på nytt hos hyresnämnden. Skulle hyresnämnden då finna att personen inte längre har skäl för upplåtelsen eller att bostadsrättsföreningen har befogad anledning att vägra samtycke, ska ansökan avslås. Regeringen kom dock fram till att det inte bör vara uteslutet för en person att vid upprepade tillfällen få Hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning för vistelse utomlands (prop. 2008/09:27 s. 10-11).
Detta innebär att återkommande uthyrning av lägenheter inte är uteslutet. Dessutom är arbete på annan ort ett starkare skäl än utlandsvistelse vilket innebär att återkommande uthyrning torde vara ännu mer acceptabelt i sådana situationer.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis är huvudregeln att samtycke från styrelsen krävs för att andrahandsuthyrning ska tillåtas. Om styrelsen inte samtycker kan dock ändå tillstånd ges av Hyresnämnden. För att få ett sådant tillstånd krävs att du som bostadsrättshavare har skäl för upplåtelsen och att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.
Arbete på annan ort är utan tvekan ett sådant skäl som godtas för andrahandsuthyrning. Det är till och med ett sådant tungt vägande skäl att det krävs att upplåtelsen orsakar föreningen en större olägenhet än annars för att tillstånd inte ska ges. Utgångspunkten är alltså att du som bostadsrättshavare har stor frihet att upplåta din lägenhet i andra hand. Ett krav för att få hyra ut lägenheten är dock att du som bostadsrättshavare kan visa att du har ett behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten. Detta krav kan dock sättas lågt och i allmänhet bör det vara tillräckligt att de anförda skälen innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. I ditt fall har du utan tvekan behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten eftersom du endast kommer arbeta utomlands ett visst antal månader per år.
Min bedömning är alltså att du har goda möjligheter att få tillstånd för andrahandsuthyrning oavsett hur många månader per år du planerar att arbeta utomlands. Att tänka på är att dina skäl för andrahandsuthyrning kan förlora styrka med tiden och att Hyresnämnden efter några år kan lägga större vikt vid bostadsrättsföreningens synpunkter. Detta gäller dock framförallt när en person permanent bor någon annanstans än i lägenheten. Eftersom du regelbundet kommer återvända till lägenheten bör ditt skäl för andrahandsuthyrning inte tappa styrka med tiden.
Om styrelsen inte godkänner andrahandsuthyrning rekommenderar jag att du ansöker om tillstånd från Hyresnämnden. Tillståndet kommer då vara tidsbegränsat och du kommer behöva ansöka om nytt tillstånd nästa gång du ska arbeta utomlands.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
