kan man häva köpet om bygglov inte godkänns när detta inte tagits in i köpehandlingen?
Om man ska köpa en skidstuga och köparen säger att denne vill häva köpet om bygglov ej godkänns. Dock skrivs det inte i köpeavtalet. När det sedan visar sig att man ej fick bygglov, är det kört då eller eller kan man hävda rådighetsfel? Trots att man ej skrivit något om detta i köpeavtalet. Köpehandlingen är riktigt gjord som formavpassad, men villkoren kom inte med. Vad gäller då?
Lawline svarar
Hej och tack för du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att besvara din fråga kommer jag att använda mig av 4 kap. jordabalken (JB).
Förbehåll som innebär att köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor måste tas in i köpehandlingen
Utgångspunkten är att förbehåll som innebär att köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor måste tas in i köpehandlingen för att vara giltig. Har inte sådant förbehåll intagits i köpehandlingen har köparen som huvudregel inte möjlighet att frånträda avtalet (4 kap. 3 § JB).
Som du själv har skrivit aktualiseras rådighetsfel i din fråga då köparen inte kan använda fastigheten på det sättet som hen vid köpet hade skäl att förutsätta eftersom det föreligger ett myndighetsbeslut (4 kap. 18 § JB).
Säljaren presumeras känna samtliga myndighetsbeslut
När det gäller säljaren presumeras att denne känner till samtliga myndighetsbeslut och det spelar därför ingen roll om den vederbörande faktiskt gjorde det eller inte. Säljaren har upplysningsplikt och ska informera köparen om vad det är som gäller.
Köparen ska vara ovetande om rådighetsfelet
Köparen å andra sidan måste vara ovetande om att rådighetsfel föreligger. Köparen får inte heller av andra skäl ha anledning att misstänka felet. Eftersom du har nämnt att bygglov har berörts vid förhandlingarna mellan parterna är det befogad att dra den slutsaten att köparen faktiskt hade skäl att misstänka att rådighetsfel kan föreligga och av den anledningen inte kan göra felet gällande. Men om det är så att säljaren har garanterat att det inte föreligger rådighetsfel ändras förutsättningarna. I sådana fall har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet och dessutom kräva skadestånd (4 kap. 19 § JB och 4 kap. 12 § JB). Talan om hävning ska då väckas inom ett år från det att tillträdet skedde, annars går rätten förlorad (4 kap. 12 § andra stycket JB).
Observera dock rådighetsfelet ska i princip ha förelegat vid köpet (tidpunkten för avtalet) eller den närmaste tiden efter köpet. Riktar myndighet åläggandet efter köpet bär inte säljaren något felansvar.
Sammanfattningsvis finns det alltså möjlighet att göra rådighetsfelet gällande om det är så att köparen inte ens misstänkte att rådighetsfel förelåg vid köpet eller om säljaren har garanterat att sådant fel inte föreligger.
Jag hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Lawline erbjuder också gratis telefonrådgivning och du kan dessutom boka en tid med en av våra skickliga jurister.
Gratis telefonrådgivning: ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
Boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka.
Vänligen,
