Kan man häva köp av fastighet på grund av missvisande uppgifter?

2020-11-26 i Fel i fastighet
FRÅGA
Vi ifrågasätter uppgifter från det prospekt som vi fått vid husköp. Under Övrigt i prospektet står: kommunen håller på att ta fram en detaljplan för fritidshusområden då allt fler väljer att bo där permanent vilket gör att bl a vatten o avlopp behöver uppgraderas. Denna detaljplan planeras att antas slutet 2021 o kommer även tillåta utökade byggrätter på fastigheterna o att alla ska anslutas till kommunalt vatten o avlopp. Denna kostnad kommer varje enskild fastighetsägare stå för. Nu kommer den text som jag/ vi ifrågasätter: Under febr mån kan översvämning från sjön förekomma vilket främst drabbar vägen fram till fastigheten. I den nya detaljplanen planeras en ny väg ovanför Strandvägen för att hantera översvämningsproblemet.Mäklaren sa att det hänt i febr o att det berodde på Vattenfall.När vi var där i nov så var det fullt med vatten översvämning. När vi kollar bl a googlar kommer en helt annan bild fram. Problemet är mångårigt o förekommer från hösten o flera månader. Kan vi häva köpet? Nedsättning av köpesumman?Vi känner oss lurade o förda bakom ljuset.Detta var allmänt känt för alla utom oss.De talade om problem med översvämning under febr månad, inget annat.Det är oriktiga uppgifter. Det var inget vi kunde vetat om vi inte pratat med grannar el googlat.Vad gör vi. Den 1.12 ska vi till mäklaren o skriva på tillträde o bet slutsumman. Handpenning har vi bet.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!

Vad gäller ogiltigförklaring av fastighetsköp regleras detta i Jordabalken (JB) 4 kap. Ett fastighetsköp är bundet av formkrav. När dessa är uppfyllda har köpet fullbordats. Av din fråga framgår det inte klart hur långt processen är gången, men det verkar som att alla köpehandlingar är undertecknade men tillträde ej skett. Att tillträde ej har skett spelar ingen roll för huruvida köpet är fullbordat. Utgångspunkten är alltså att ett köp har fullbordat om avtalet är påskrivet.

Ångra köp av bostad innan du skrivit på köpeavtalet
Om du inte har skrivit på ett avtal om husköpet är du i regel inte juridiskt bunden till kontraktet. Ett muntligt kontrakt skulle kunna bli gällande men detta gäller nästan aldrig för husköp. Bud räknas alltså inte som bindande och därför har du rätt att ångra ett köp även om du har vunnit en budgivning. Om du vill ångra ett köp innan du skrivit på avtalet bör du meddela att du vill ångra dig. Även säljaren har rätt att ångra en försäljning till dess att kontraktet är påskrivet. I regel kan du ångra köpet innan du skrivit köpeavtal utan några konsekvenser. Om säljaren kan visa att denne lidit ekonomisk skada finns det en liten risk att du blir ersättningsskyldig. Detta är dock mycket ovanligt om inget köpeavtal har upprättats.

Ångra ett husköp efter att du skrivit på köpeavtalet
Om köpeavtalet är påskrivet är du juridiskt bunden till att fullfölja kontraktet. Som vid alla andra avtal gäller principen "pacta sunt servanda", det vill säga att avtal ska hållas. Dessa regler gäller så fort köpeavtalet är påskrivet av båda parter, oavsett om du betalat handpenning eller inte. Du har i regel tre alternativ om du vill ångra köpet i detta skede:

Alternativ 1: Fullfölj köpet
Det som i princip alla mäklare rekommenderar är att du fullföljer köpet och säljer bostaden på nytt. Detta är nästan alltid bättre ur ekonomisk synpunkt. En juridisk process kan vara betydligt jobbigare än att sälja en bostad. Ofta kan du anlita samma mäklare och använda prospektet igen, alternativt kan mäklaren kontakta andra som var intresserade av bostaden.

Alternativ 2: Ångra köp av bostad
Om du inte kan fullfölja köpet och därför måste ångra det bör du börja med att kontakta mäklaren eller säljaren för att se om säljaren kan gå med på att bortse från avtalet. Det innebär att säljaren helt enkelt går med på att köpet ska återgå. Oftast blir du i detta läge tvungen att betala eventuella ekonomiska förluster som ångrandet innebär för säljaren. Säljaren har ingen skyldighet att låta dig ångra köpet. Istället kan denne kräva att du fullgör köpet. Om du inte går med på att göra det begår du ett väsentligt avtalsbrott. Då kan säljaren istället häva köpet och begära skadestånd för ekonomiska skador. Det kan exempelvis vara kostnader för mäklare, städning, förlorad arbetsinkomst och även mellanskillnaden om säljaren tvingas sälja bostaden billigare. Ett skadeståndsansvar är ofta värre än att behöva betala viss ersättning – därför är det alltid bättre att vara överens med säljaren. Vidare kan det vara viktigt att tänka på att en handpenning tas för att du som köpare ska bevisa att du kommer fullgöra köpet. Denna kan behållas av säljaren om du bryter avtalet. Om handpenningen inte täcker hela skadeståndsbeloppet kan du dock även bli tvungen att betala ytterligare ersättning. Att begå avtalsbrott kan bli en mycket långdragen och kostsam process. Det är betydligt enklare att fullfölja köpet eller att försöka få säljaren att gå med på att köpet ska återgå.

Alternativ 3: Ogiltigförklara köpeavtalet
Vid vissa situationer kan du som köpare ha rätt att ogiltigförklara eller jämka ett köpeavtal. Detta gäller om du blivit utnyttjad, tvingad eller vilseledd till att ingå avtalet. Detta gör att avtalet ändras till din förmån eller att det helt och hållet bortses från. Att du bara ångrat dig, gjort en dålig affär eller hittat en annan bostad att köpa gäller inte som grund för detta. Det är alltså speciella omständigheter som ska förelegat när du ingick avtalet. I ert fall kan 4 kap. 19 § JB bli tillämplig. Paragrafen stadgar att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad du som köpare kunnat förutsätta vid köpet kan nedsättning av köpeskillingen ske eller så kan avtalet ogiltigförklaras.

Det kan vara fråga om konkreta fel, då fastighetens standard avviker från vad som avtalats. Inte bara sådant som står skrivet i avtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnat under förhandlingarna faller in under detta. Med "annars avviker" menas andra fel än sådana som avviker från avtalet. Det är fråga om abstrakta fel där en objektiv bedömning görs av om fastigheten avviker från normal standard (sådant som en köpare kan förvänta sig fungera i fastigheter av liknande skick). Att mäklaren angett att översvämning sker i februari men att översvämningen i själva fallet varar flera månader kan eventuellt vara ett sådant fel som avviker från vad ni kunnat förutsätta.

Säljaren ansvarar dock bara för "dolda fel", dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. I andra stycket erinras om köparens undersökningsplikt och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt. I NJA 2007 s. 86 ansågs det att köparen av fastigheten hade rätt att åberopa fel (buller från en motocrossbana) som säljaren känt till men inte upplyst köparen om. Detta innebär att säljaren kan tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om säljaren förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen.

Sammanfattning och handlingsplan:

Om du har rätt att ångra ett köp av ett hus eller inte beror på vilket skede affären är i. Innan köpeavtal skrivits har du i regel rätt att dra dig ur köpet. Detta gäller även om du vunnit en budgivning. Har du skrivit på köpeavtalet är det dock betydligt svårare. I detta fall tillämpas reglerna om att avtal ska gälla och du kan bli tvungen att betala ersättning för ekonomiska förluster som du orsakar säljaren. I vissa fall kan man ogiltigförklara ett köpeavtal men dessa regler tillämpas restriktivt. I ert fall skulle ni kunna åberopa fel i fastigheten i och med att säljaren inte upplyst er om att översvämningen varar flera månader. Erat fall går delvis att likna med NJA 2007 s. 86 där köparen fick åberopa fel eftersom säljaren inte upplyst honom om betydande buller från en närliggande motocrossbana. I fallet hade köparen frågat om området var lugnt och säljaren hade konfirmerat detta. Å andra sidan tillämpas hävningsreglerna som sagt restriktivt och undersökningsplikten för en köpare är väldigt stor. Eventuellt har er undersökningsplikt även utvidgats i och med att mäklaren upplyste om översvämning i februari. Risken är att det här felet faller under er undersökningsplikt som köpare och i sådana fall kan ni inte åberopa felet för att häva köpet.

Jag rekommenderar att försöka komma överens med säljaren. Eventuellt kan säljaren gå med på att köpet ska återgå eller att köpeskillingen ska sättas ned utan att en domstolsprocess krävs. Annars är ett alternativ att fullfölja köpet och sälja fastigheten vidare. Ni kan slutligen försöka få avtalet ogiltigförklarat eller köpeskillingen nedsatt genom en domstolsprocess. Om ni förlorar processen är dock risken att ni får stå för motpartens processkostnader och det kan bli väldigt kostsamt. I regel är det alltså bättre att försöka komma till en samförståndslösning.

Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se. Då du har beställt telefonuppföljning kommer jag ringa upp dig imorgon, fredag den 27 november klockan 10:00. Om den föreslagna tiden inte fungerar för din del är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post innan dess.

Hoppas du fick svar på din fråga!

Vänliga hälsningar,

Elise Sohlberg
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (447)
2021-04-05 Hur går man vidare med ett skadeståndsanspråk?
2021-04-04 Om fel uppstår mellan avtal om köp av fastigheten och tillträdet, vem bär ansvaret? Och vad händer om felet fanns sedan tidigare?
2021-03-29 Hyresvärds skyldighet att åtgärda skada
2021-03-11 Olika typer av fel i fastighet

Alla besvarade frågor (91320)