Kan köparen kräva att tillträdesdagen skjuts upp så att säljaren kan åtgärda fel?

2021-06-14 i Bostadsrätt
FRÅGA
Hej! Min fråga gäller köp av bostadsrätt.Om fel upptäcks mellan överlåtelseavtalets undertecknande ( kontraktsdagen) och tillträdesdagen kan köparen kräva att tillträdesdagen skjuts upp så att säljaren kan åtgärda felet före tillträdet?En fuktskada i köket upptäcktes av säljaren den 2 maj och pga förseningar från bl a föreningens styrelse har åtgärder först vidtagits en månad senare. Pga av den omfattande skadan ( betongbjälklaget har delvis bilats bort och måste ersättas i del av köket med ny betong ,torktid både före och efter samt till sist ytskiktet ersättas) kan köket inte användas till fullo. Vi som köpare har fått informationsunderlag från Folksam ansvarsfördelningsdokument samt från Saneringsfirman bilder och dokumentation av säljaren den 8 juni. Tillträdesdagen ska vara den 23 juni. Den 10 juni har vi meddelat mäklaren och säljaren att vi vill skjuta på tillträdesdagen.Vi vill att skadan ska vara åtgärdad och allt till fullo återställt innan vi tillträder. Kan vi kräva det?Med vänlig hälsning,
SVAR

Hej!

Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.

Tolkning av frågan
Jag tolkar er situation som att ni skrivit på ett köpeavtal på en bostadsrätt. Efter avtalets undertecknande, men innan tillträdesdagen har en fuktskada uppkommit. Nu undrar ni om det är möjligt att kräva en uppskjutning av datum för tillträdesdagen. Detta eftersom tiden det tar för säljaren att åtgärda problemet, så att allt är till fullo återställt, sträcker sig över den nuvarande tillträdesdagen. Om det är något jag inte tagit tillräckligt fasta på i utformningen av mitt svar, men som ni är ute efter, är ni varmt välkomna att höra av er till mig. Ni finner min e-post i slutet av svaret.

Säljaren ansvarar för att bostaden är i samma skick på tillträdesdagen som på "kontraktsdagen"
Bostadsrätt är lös egendom, vilket framgår av en genomgång av 1 kap. 1 § samt 2 kap. 1 och 2 § jordabalken. Detta innebär att köp av bostadsrätt regleras i köplagen (KöpL). Lagen är dispositiv, vilket innebär att den kan avtalas bort. Det är alltså när något annat inte avtalats som reglerna i lagen blir aktuella.

Bostadsrätten ska vara i det skick som framgår av avtalet. Är detta inte fallet, är felet på säljarens ansvar. Det är alltså säljaren som ansvarar för att bostaden vid tillträdesdagen är i samma skick som på kontraktsdagen. Uppkommer en skada innan tillträdesdagen, vilket här skett i form av en fuktskada, är det således på säljarens ansvar (21 § KöpL). Vidare får bostadsrätten inte avvika från vad ni som köpare med fog kunnat förutsätta (17 § KöpL). Eftersom fuktskadan är något som framkommit efter kontraktsdagen, bör det inte vara något som ni kunnat förutse. Detta förutsatt att ni inte försummat en eventuell undersökningsplikt.

Eventuell undersökningsplikt
Köplagen innehåller ingen generell undersökningsplikt. Av 20 § KöpL framgår emellertid att man som köpare inte kan åberopa något som fel, som man måste antas ha känt till vid tidpunkten för köpet. Vidare framgår att, i det fall att köparen de facto undersökt varan eller, efter uppmaning av säljaren, ändock underlåtit att göra detta, kan köparen inte åberopa som fel något som skulle ha märkts av vid undersökningen. Av frågan framgår inte huruvida undersökning och/eller uppmaning till undersökning varit aktuellt, men eftersom jag utgår från att fuktskadan uppkommit efter en eventuell undersökning, det vill säga efter att avtalet undertecknats, bör det oavsett inte vara fråga om någon försummad undersökningsplikt.

Vad ni som köpare kan begära av säljaren
När det är fråga om fel i vara uppställer lagen ett antal följder som köparen kan åberopa. Det är möjligt att begära avhjälpande, vilket verkar vara det ni är ute efter. Avhjälpande innebär nämligen att säljaren ser till att åtgärda felet antingen på egen hand eller genom att betala för åtgärdandet, försåvida kostnaden är skälig eller inte utgör en olägenhet (34 § KöpL). I samband med avhjälpandet är det möjligt att göra ett byte av tillträdesdag, förutsatt att både köparen och säljaren är med på det.

Om inte avhjälpande är möjlig eller blir av, finns det vidare ett par andra alternativ. Nämligen möjlighet till prisavdrag respektive, när felaktigheten är av väsentlig betydelse och säljaren insett eller åtminstone borde ha insett detta, hävning av köpet. Vid prisavdrag gör man ett avdrag som motsvarar den negativa påverkan på värdet som felet i fråga resulterar i. Detta innebär att man ser till vad bostadsrätten skulle ha varit värd om den vore i avtalsenligt skick och subtraherar värdet med den värdeminskning som sker när den är i felaktigt skick (30 § samt 37-39 § KöpL).

Kan säljaren inte visa att fuktskadan varit utanför dennes kontroll samt att denne inte skäligen kunde ha förväntats räkna med det skedda vid tidpunkten för köpet och att hen inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit följderna, det vill säga fuktskada, har ni som köpare även rätt till ersättning för den skada ni lider genom att bostadsrätten är försedd med fel (40 § och 27 § KöpL). Ni kan således, beroende på hur det ligger till i ert fall, även ha rätt till skadestånd.

Sammanfattningsvis kan ni alltså kräva att säljaren avhjälper felet, om det kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljarens del. I och med detta kan ni förstås även komma överens om att förflytta tillträdesdagen till ett senare tillfälle. Kravet på avhjälpande ska ske i samband med reklamationen eller inom skälig tid därefter (35 § KöpL). Om avhjälpande inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid efter er reklamation har ni rätt att kräva prisavdrag eller eventuellt häva köpet. Hävning kan, som sagt, ske om det är av väsentlig betydelse för er och säljaren insåg, alternativt borde ha insett detta, vilket bör vara fallet här eftersom köket inte är brukbart. Vidare kan skadestånd komma i fråga enligt vad som ovan nämns.

Jag rekommenderar att ni försöker komma överens med säljaren om att flytta fram tillträdesdagen tills efter att köparen, på er begäran, avhjälpt felet. Se till att ändringen godkänns skriftligen av båda parter genom ett tilläggsavtal, så att det blir juridiskt bindande. Detta för att förhindra att en eventuell tvist uppstår. Eftersom det är fråga om en bostadsrätt bör ni även se till att bostadsrättsföreningen kontaktas med medföljande information om ändringen. Skulle avhjälpande och framflyttning av tillträdesdag inte komma i fråga kan det bli aktuellt att begära prisavdrag eller eventuellt, om det kommer till det, häva köpet.

Om ni önskar vidare hjälp från någon av våra jurister här på Lawline får ni gärna återkomma till mig per e-post, för att få en offert och vidare kontakt. Ni når mig för ändamålet på anton.blomqvist@lawline.se

Med vänlig hälsning,

Anton Blomqvist
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Bostadsrätt (1217)
2021-07-24 Sätta in persienner i bostadsrätt?
2021-07-16 Kan styrelsen i en förening fatta beslut i strid mot stadgarna?
2021-07-02 Får man äga två bostadsrätter?
2021-06-30 Måste jag stå ut med störningar från en bostadsrätt som ägs av kommunen?

Alla besvarade frågor (94159)