Kan jag som hyresgäst frånträda hyresavtalet med omedelbar verkan vid förekomst av silverfiskar i lägenheten?
Hej! Jag flyttade in i en hyresrätt för två månader sedan. Det är en orenoverad lägenhet. Den senaste månaden har jag upptäckt massvis med silverfiskar i badrum, kök men flest i sovrummet. Nu är jag uppe i ca 30st, 10 är ungar medan resten är stora. Jag kontaktade min hyresvärd genom deras hemsida och de ringde mig och sa att jag skulle lösa det genom anticimex. Jag kontaktade dem och inget har hänt. Anticimex gav mig endast tips och råd och kom inte för att sanera. Varje natt så måste jag döda ca 5-10 silverfiskar i sovrummet. Att tillägga så håller jag lägenheten väldigt ren, dammsuger med jämna mellanrum, har inga kläder eller sådant i sovrummet på golvet, inte ens en matta. Sängen står på ben och gardiner nuddar inte golvet. Denna ohyra har alltså funnits i lägenheten redan innan jag flyttade in då det tar flera månader för silverfiskar att bli vuxna och stora, om inte år. Uppsägningstiden på avtalet är tre månader och jag har redan sökt ny lägenhet. Kan jag häva kontraktet? Med tanke på att det finns en skada på lägenheten och jag kan inte bo med 100 tals silverfiskar som hyresvärden inte gör något åt. Att tillägga så är det vanliga silverfiskar och inte långsprötade, fick det bekräftat av anticimex efter jag skickade in flera bilder och videos på ohyran. Denna sort tyder på att det finns fuktskada bakom listerna eftersom det är där de bor. Om jag kan häva kontraktet, hur ska jag då göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
I 12 kap. 9 § 1 st. JB sägs att på tillträdesdagen ska hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. När det gäller brukbarheten avses inte bara de tekniska anordningarna i lägenheten. Även underhållsskicket träffas av begreppet fullt brukbar. Högsta domstolen (HD) har exempelvis uttalat att hinder och men i nyttjanderätten kan föreligga om andelen radon i en hyreslägenhet överstiger Socialstyrelsens riktvärden, se avgörandet NJA 2016 s. 303. Enligt 12 kap. 10 § 1 st. JB gäller även att om lägenheten före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet förfaller avtalet. Hyresgästen har då rätt till ersättning för skada om hyresvärden är vållande till händelsen eller om hyresvärden inte snarast möjligt lämnar ett meddelande till hyresgästen om denna.
Vidare anges i 12 kap. 11 § 1 st. 2 p. JB att om det före hyrestidens början uppkommer ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och skadan inte är avhjälpt när lägenheten ska tillträdas eller om lägenheten i övrigt, och i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande: Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock endast ske om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet inte sägas upp. Det ska också tilläggas att du som hyresgäst för den tid lägenheten är i bristfälligt skick har rätt till skälig nedsättning av hyran, vilket följer av 12 kap. 11 § 1 st. 3 p. JB.
En uppmärksam läsare inser kanske att de ovan nämnda reglerna egentligen endast träffar situationer innan hyrestidens början och/eller sådant som utgör ett faktum på tillträdesdagen. Men av 12 kap. 16 § 1 st. JB framgår att bestämmelserna i 10-12 §§ också ska tillämpas om 1. lägenheten blir så förstörd under hyrestiden att den inte kan användas för det avsedda ändamålet eller om lägenheten annars skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, 2. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande eller 3. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket. Huvudregeln är dock att viss uppsägningstid gäller. I 12 kap. 4 § 1 st. JB uttalas nämligen att hyresavtal som gäller för obestämd tid, dvs. tillsvidareavtal, kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen när avtalet avser en bostadslägenhet (vilket är fallet här).
Men i 12 kap. 6 § JB återfinns ett undantag vari det sägs att hyresavtalet upphör att gälla med omedelbar verkan i de ovan beskrivna situationerna. Men för att så ska kunna ske krävs, som svar på din första fråga om möjligheten att kunna häva avtalet, att lägenheten är behäftad med en brist av väsentlig betydelse. Bedömningen av om en brist är av väsentlig betydelse ska, enligt lagkommentaren till jordabalken, i princip ske från den drabbades (din) synpunkt. Eventuella problem som en uppsägning kan medföra för hyresvärden ska i regel inte beaktas. Men däremot får ändamålet med lägenheten stor betydelse eftersom det naturligtvis kan ställas högre krav på brukbarheten om det rör sig om en bostadslägenhet till skillnad från exempelvis en lägenhet som är avsedd för garageändamål. Notera att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.
Utifrån din ärendebeskrivning och i synnerhet givet mängden silverfiskar är min sammantagna bedömning att du bör kunna häva avtalet, dvs. frånträda det med omedelbar verkan. Det inträffade borde utgöra en brist av väsentlig betydelse på det sätt som avses i lagtexten. Framförallt nu när hyresvärden dessutom har förhållit sig passiv trots dina påpekanden. Som svar på din andra fråga kan sägas att du ska (måste) meddela hyresvärden att du har för avsikt att säga upp avtalet och att du kommer (har rätt) att lämna objektet direkt och utan iakttagande av uppsägningstid. Eftersom hyresförhållandet endast har varat i två månader kan en sådan uppsägning faktiskt ske muntligt. Men då behövs ett skriftligt erkännande från hyresvärden. Om ett sådant inte kan erhållas måste du, om inte annat av rena bevisskäl, göra detta skriftligen och förslagsvis i ett rekommenderat brev, se 12 kap. 8 § JB.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig i de kommande samtalen med din hyresvärd, föra din talan och agera ombud och/eller upprätta all nödvändig dokumentation. Om så önskas, låt mig bara få veta genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
