Kan jag säga upp ett nyttjanderättsavtal som medföljde vid fastighetsköp?
Jag köpte en bit mark för några år sedan. Har först i år fått reda på att en person har ett nyttjanderättsavtal med förra ägaren för en liten bit marken. Gäller nyttjanderätten ff trots att jag är ny ägare och inte fick info om detta vid köpet? Kan jag säga upp avtalet. Det är 9 år kvar på avtalet.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss med din fråga.
Nyttjanderättsavtal registreras vanligtvis hos inskrivningsmyndigheten (lantmäteriet) och gäller även vid övergång av nya ägare. Du är därmed bunden till det avtal som tidigare ägare upprättat enligt Jordabalken (1970:994) 7 kap 11 §.
Avtalstiden är sedan olika lång beroende på vad nyttjanderätten gäller. Detta är för att den som har fördel av nyttjanderätten många gånger driver verksamhet som kräver lång garanti för markanvändning, ex ett jordbruk eller skogsbruk.
Om en fastighet besväras av ett nyttjanderättsavtal, såväl som servitut, ska detta framgå vid försäljning. En säljare har skyldighet att informera om detta. Nu ligger det stor tyngd lagmässigt på köparen att denne undersöker att inte fastigheten belastas av något sådant, men det kan ändå vara svårt att veta. En fastighet som besväras av ett avtal/servitut har naturligtvis inte samma värde som en fastighet utan.
Efter att läst din beskrivning skulle jag säga att fastigheten du köpt besväras av en rättighet som du inte kände till (JB 4 kap 17 §) och att du därmed har rätt att begära ersättning för skadan eller häva köpet, om skadan var av väsentlig betydelse (JB 4 kap 12 §). Du kanske inte kan nyttja din mark på grund av detta, vilket är av väsentlig betydelse, och nio år är lång tid att vänta. Den begärda ersättningen för "skada" är det ekonomiska belopp som du förlorat genom köpet. Hade du betalt mindre för fastigheten om du känt till att den besvärades av avtalet? Då har du skadats ekonomiskt.
Jag rekommenderar att du begär ersättning tillbaka från den tidigare ägaren då du inte kan säga upp avtalet till den som nyttjar din mark. Vill du häva köpet så meddelar du säljaren detta. Vid oenighet kan du kontakta en jurist som kan gå närmare in på ditt ärende och ge dig råd hur du kan gå vidare.
Du är naturligtvis välkommen att återkomma med följdfrågor i ditt ärende även hos oss.
