Kan jag säga upp ett hyresförhållande på den grunden att hyresgästen åsidosatt en avtalsenlig skyldighet?
Jag är hyresvärden och mina hyresgäster har inte skött min bostad enligt kontraktet.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline. Jag tolkar din fråga som att du vill ha information om hur reglerna kring uppsägning av hyreskontrakt ser ut. Svaret finner vi i Jordabalken (JB).
Uppsägning av hyresförhållande
Som hyresgäst har du möjlighet att säga upp ett hyresförhållande. Beroende på om avtalet är slutet för bestämd eller obestämd tid kommer uppsägningstiden att se annorlunda ut. Är avtalet slutet på obestämd tid är den legala uppsägningstiden 3 månader (om ni inte har avtalat om längre uppsägningstid), 12:4 1 st JB. Om avtalet löper på bestämd tid är uppsägningstiden olika beroende på hur lång hyrestiden varit (den tid som framgår av avtalet). Om hyrestiden är 2 veckor är uppsägningstiden endast en vecka. Är hyrestiden längre än 3 månader men kortare än 9 så är uppsägningstiden 3 månader. Se 12:4 2 st JB för vidare information.
Förverkande av hyresgäst
Man gör skillnad på uppsägning och förverkande. Den senare innebär att ingen uppsägningstid löper utan att hyresgästen måste "gå på dagen". Förverkande kan bli möjlig i några få fall. Se 12:42 JB för alla exempel. I mitt svar utgår jag ifrån ditt fall, där hyresgästen har åsidosatt sina skyldigheter enligt avtalet. I 12:42 1 st p. 8 JB står det att skyldigheten måste vara av synnerlig vikt för att hyresvärden ska kunna säga upp hyresgästen utan hänsyn till uppsägningstid. Ett exempel på synnerligt skäl är om en hyresgäst bor i en allergianpassad lägenhet och sedan har husdjur i lägenheten.
Det är inte hyresgästen och hyresvärden som bedömer om en avtalsenlig skyldighet är synnerlig eller inte, den bedömningen gör domstolen.
Som kort svar på din fråga: Huruvida du kan säga upp hyresförhållandet utan hänsyn till uppsägningstid beror på. Åsidosättandet av skyldigheten måste vara av vikt för dig. Om du redan nu kan känna med dig att det i en ev. domstolsprocess inte skulle bedömas på det sättet så bör du säga upp hyresgästen med hänsyn tagen till uppsägningstid.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga.
Med vänlig hälsning,
