Kan jag överlåta min hyresrätt till en god vän och riskerar jag att bli av med hyresrätten om jag inte har min bostad i den?
Jag har varit sambo med en person och vill nu låta min tidigare sambo ta över hyreskontraktet. Problemet är att hyresvärden menar att vi måste bevisa att vi bott tillsammans och eftersom att vi inte var folkbokförda på samma adress under hela vår relation menar de att vi inte "varaktigt" bott med varandra tillräckligt länge. Vad krävs för att vi ska anses ha bott varaktigt med varandra? Hur lång tid krävs? Den tid vi kan bevisa att vi varit folkbokförda på samma adress är ungefär ett och halvt år.
Ett annat problem är även att jag som vill överlåta kontraktet redan flyttat ifrån lägenheten för ungefär två år sedan, även om jag fortfarande är folkbokförd där. Värden menar att detta inverkar på min rätt till lägenheten i grunden. Stämmer detta? Hur kan jag lyckas med denna "överlåtelse" till min "före detta sambo"? Är även orolig över det kan inverka på beslutet om det kommer fram att vår relation har upphört och att vi sedan dess bara är goda vänner. Även om jag blir av med lägenheten, vill jag ändå att mitt ex ska kunna bo kvar. Har han något besittningsskydd trots att jag blir av med min rätt till lägenheten?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!
Jag utgår ifrån att det hyresavtal som finns mellan dig och hyresvärden är ett förstahandskontrakt.
Vad säger lagen?
Situationen du beskriver regleras i 12 kap jordabalken, den s.k. hyreslagen.
Huvudregeln är att en hyresgäst inte får överlåta sin hyresrätt utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32§ jordabalken). Från denna bestämmelse finns emellertid undantag. En hyresgäst kan överlåta sin hyresrätt till en närstående som varaktigt sammanbor med denne om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen (12 kap. 34§ jordabalken).
I bedömningen av vad hyresvärden skäligen kan nöja sig med ska hänsyn tas till b.la. betalningsförmågan samt skötsamheten hos den som ska överta hyresrätten. Mot bakgrund av detta är min bedömning att om din före detta sambo sköter sig, betalar hyran etc. så är det en tillräcklig anledning för hyresvärden att skäligen nöja sig med överlåtelsen.
Kan en god vän utgöra närstående enligt 12 kap. 34§ jordabalken?
Ordet "närstående" i lagregeln omfattar inte endast föräldrar, barn, syskon och andra närmare släktingar, utan det tar även sikte på t.ex. sambor eller sammanboende med någon som p.g.a. särskilda omständigheter kan anses ha kommit att stå hyresgästen nära. Mot bakgrund av detta är min bedömning att din före detta sambo utgör en närstående person till dig och det faktum att ni enbart är goda vänner har således ingen påverkan på beslutet.
Hur lång tid krävs för att varaktighetskriteriet i 12 kap. 34§ jordabalken ska anses vara uppfyllt?
Hur lång tid som krävs för att varaktighetskriteriet ska anses vara uppfyllt har prövats i hyresnämndens praxis där det har krävts ett samboende på 3 år. Men i vissa fall har dock kortare tid accepterats, exempelvis när syftet har varit att varaktigt bo tillsammans men att detta sedan avbrutits p.g.a. någon oförutsedd händelse (t.ex. dödsfall). Mot bakgrund av detta är det således inte tillräckligt att ha bott tillsammans i 1,5 år och därför blir det med stor sannolikhet svårt för dig att lyckas överlåta hyresrätten till din före detta sambo.
Kan en hyresgäst riskera att bli av med hyresrätten om denne inte bor kvar i hyresrätten?
Huvudregeln är att hyresgästen har besittningsskydd vid uppsägning av hyresavtalet. Detta innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet. Undantag från detta regleras dock i bl.a. 12 kap. 46§ jordabalken. 12 kap. 46§ 10p. säger att när hyresvärden sagt upp hyresavtalet så har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Hyresvärden måste till att börja med ha ett sakligt skäl till uppsägningen. När en prövning görs av denna regel så ska en sammanvägning göras mellan hyresvärden och hyresgästens intresse av lägenheten. Då brukar praxis tala om att hyresvärdens sakliga skäl ska vägas mot hyresgästens skyddsvärda intresse (se t.ex. RBD 18:83). Med skyddsvärt intresse avses t.ex. att hyresgästen har sin bostad i hyresrätten.
Här kommer några vedertagna bedömningsgrunder på hur hyresvärdens sakliga skäl vägs mot hyresgästens skyddsvärda intresse:
- Om hyresgästen har ett skyddsvärt intresse samtidigt som hyresvärdens har sakliga skäl så anses hyresgästens skyddsvärda intresse vinna över hyresvärdens sakliga skäl.
-Om det dock visar sig att hyresgästen inte har ett skyddsvärt intresse och hyresvärdens har sakliga skäl men att dessa inte väger tungt så anses hyresvärdens sakliga skäl vinna.
I ditt fall blir det alltså av betydelse om din hyresvärd för det första har sakliga skäl för uppsägning av hyresavtalet (om nu hyresvärden väljer att säga upp det) samt om du har ett skyddsvärt intresse.
Kan en utomstående person som bor tillsammans med hyresgästen ha besittningsskydd?
Det är hyresgästen som har besittningsskydd vid uppsägning av hyresavtalet. Enda gången som din före detta sambo kan få det besittningsskyddet är om han får överta hyresrätten och således träder in som hyresgäst istället för dig.
Sammanfattningsvis
Det blir nog inte möjligt för dig att överlåta hyresrätten till din före detta sambo då 1,5 års samboende inte anses vara tillräckligt. Du kan tyvärr dessutom riskera att få hyresavtalet uppsagt av hyresvärden p.g.a. att du inte bor kvar i hyresrätten. Din före detta sambo har heller inte något besittningsskydd om ditt hyresavtal blir uppsagt då det är enbart hyresgästen som kan ha besittningsskydd.
Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?
Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist
Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-5333 3000 04 och välj knappval 1.Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Hoppas du fick svar på dina frågor. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.
Med vänliga hälsningar,
