Kan jag mot bakgrund av en överenskommelse på mail kräva fullgörelse avseende köp av fast egendom?

Question

Fastighetsaffär.efter värdering och kontroll av fastigheten har jag fått ett prisförslag från köparen / hen 2022-08-29 pris 7422000 att sälja fastigheten . = anbud via email

Jag har accepterat priset , via email 2022-09-07 = accept att sälja till hen och ingen annan köpare.

Är inte köparen hen nu bunden till det priset. Vi har ännu inte skrivit på köpeavtal .

Nu i efter hand 2022-09-12 tillkommer ett villkor från hen. Hen måste få ok från banken först.
Sen visar det sig att hen inte har råd, banken ställer villkor till hen den 2022-09-14 att sönerna i så fall skall stå som köpare i kontraktet. . Nu senare samma dag på kvällen hänvisar/ villkorar hen att om köpet skall kunna genomföras måste vi godkänna sönerna som köpare istället för hen . Hon anvisar i efterhand sina söner som motpart. Men har själv sänt ett anbud 29/8med sig själv som köpare som vi har accepterat 7/9
Är inte nu hen skyldig att fullfölja. Kan vi kräva skadestånd . Avtals brott.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). 

För att köp av en fastighet ska bli giltigt krävs enligt 4 kap. 1 § 1 st. JB att lagens formkrav är uppfyllda. I den nyss nämnda bestämmelsen sägs att köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Vidare gäller att handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och en överlåtelseförklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen.

Med andra ord krävs för köpets giltighet 1. Ett skriftligt avtal innehållande parternas underskrifter, 2. Information om priset och 3. En av säljaren gjord överlåtelseförklaring. Fastighetsköp är alltså ett s.k. formalavtal och ovanstående motsvarar de minimikrav som gäller för hur en köpehandling ska utformas vid överlåtelse av fast egendom. Men adress och fastighetsbeteckning bör naturligtvis också finnas med. 

Därutöver är det ganska vanligt med dubbla köpehandlingar och då genom bruket av ett köpekontrakt och ett köpebrev. Den senare handlingen upprättas vanligtvis som kvitto på erlagd betalning. Detta är dock inget lagstadgat krav. Men de tre förstnämnda villkoren krävs däremot för att köpet ska bli giltigt och när så är fallet fullbordas äganderättsövergången. Detta innebär tyvärr och såvitt jag kan bedöma att någon bundenhet inte har uppstått i förevarande fall. Avsaknaden av köparens underskrift liksom en i övrigt upprättad skriftlig handling gör att du inte kan kräva fullgörelse. 

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,