Kan jag låta mina andrahandshyresgäster bo kvar fram tills hyresnämnden meddelar sitt beslut?
I våras bestämde sig jag och min kille för att bli sambos och flytta ihop i annat boende och valde då att hyra ut min lgh i brf. Jag kontaktade min brf och såg över dess stadgar och ställde lite frågor (på mail) om vad de ville få in för info, jag fick då till svar;
"Fyll i blankett med alla uppgifter, adressuppgifter på er tillfälliga
bostad, månadsavgift, ny boende mm. så tar vi ställning när den kommit till oss."
Det fanns ingen blankett bifogat i mailet och jag meddelade även det tillbaka utan respons, sen tänkte jag inte mer på det utan hittade en kontraktsmall på nätet där samtliga uppgifter fanns med som brf efterfrågade.
Jag hittade en jättebra hyresgäst (småbarnsfamilj) och upprättade kontraktet och skickade kopia till min brf där jag även skrev (29 mars);
"Hej,
Här kommer kontrakt för min nya hyresgäst för ett år (Vig***** 54B, lgh 217).
De flyttar in den 15 april.
(Betalning av avgiften kommer som vanligt från mig och de tre kommande avierna är redan inlaga för betalning.)"
Efter det hörde jag ingenting och tänkte att brf skulle höra av sig om de ansåg att något saknades i ansökan.
Nu, snart 5 månader senare ringer ordföranden och begär ett möte med mig utan att vilja berätta vad det handlar om. Vi bokar in ett möte och där berättar hon samt en till ur styrelsen att de anser att jag hyrt ut olovligt och att de inte tänker godkänna uthyrningen och att hyresgästen måste flytta ut den sista sept! Innan mötets slut meddelar jag att jag kommer bestrida deras beslut då jag anser att jag har agerat korrekt.
Så nu har jag tagit ärendet vidare till hyresnämnden och ska upp i rätten i nov.
Min fråga är nu, måste hyresgästerna flytta ut sista september?
Är det så, känns det jättekonstigt att påbörja processen med hyresnämnden om de måste flytta ut, hela tanken är att jag vill att de ska få bo kvar kontraktet ut (april 2020). Så min intuition är att låta dem bo kvar, vad kan hända då med tanke på att processen är pågående? Borde det inte vara så att de får bo kvar till dess att hyresnämnden beslutat i ärendet??
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att du undrar om dina andrahandshyresgäster kommer att behöva flytta ut den sista september som din bostadsrättsförening krävt, eller om de kan bo kvar där i väntan på beslut från hyresnämnden. De regler som är relevanta för dig hittar du i Bostadsrättslagen (BRL), som jag kommer att hänvisa till i mitt svar här nedan.
I mitt svar kommer jag att börja med att gå igenom lite allmänt om vad som gäller vid andrahandsuthyrning av bostadsrätter. Därefter kommer jag att gå in mer specifikt på vad du kan tänka på i din situation fram tills tvisten tas upp av hyresnämnden.
Du behöver bostadsrättsföreningens tillstånd för att hyra ut i andra hand
Utgångspunkten är att om en bostadsrättsinnehavare vill hyra ut sin lägenhet helt och hållet i andra hand så behövs styrelsens godkännande för att det ska vara okej (BRL 7:10). Grundtanken är dock att bostadsrättsinnehavare ska ha relativt stora friheter att hyra ut sina lägenheter, åtminstone större möjligheter än hyresgäster. Med det sagt så har bostadsrättsföreningar också intressen som måste tillgodoses vad gäller andrahandsuthyrningar, så därför krävs att bostadsrättsinnehavaren ber om styrelsens godkännande först.
Om lägenheten hyrs ut utan styrelsens samtycke så kan bostadsrätten förverkas (BRL 7:18 1 st 2 p), vilket innebär att föreningen har rätt att säga upp din bostadsrätt. Föreningen har dock endast rätt att säga upp din bostadsrätt om du inte rättar till situationen efter tillsägelse från styrelsen (BRL 7:20). Styrelsen har inte heller rätt att säga upp ditt kontrakt om du ansöker om att få ett tillstånd från hyresnämnden och får din ansökan beviljad.
Föreningen har endast rätt att säga upp ditt kontrakt om de ber dig vidta rättelse inom två månader från dess att de fick reda på att du hyrde ut din lägenhet i andra hand (BRL 7:21 2 st). Eftersom du försökt komma i kontakt med föreningen så är detta något som talar till din fördel. Något som kan vara bra att tänka på kring just den här tvåmånadersregeln är att det gäller två månader från dess att föreningen fick reda på att du hyrde ut. Det blir alltså en bevisfråga gällande när föreningen fick kännedom om din uthyrning.
Vad krävs för att hyresnämnden ska lämna tillstånd?
Eftersom utgångspunkten är att bostadsrättsinnehavare ska ha stora friheter att hyra ut sina bostäder så har de getts möjligheten att vända sig till hyresnämnden om bostadsrättsföreningen av någon anledning vägrar att ge sitt godkännande (BRL 7:11). Tillstånd ska lämnas om bostadsrättsinnehavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning till att vägra ge sitt samtycke. Att testa på sammanboende är ett bra exempel på ett skäl som brukar godtas av hyresnämnden. Med det sagt så är en förutsättning för att du ska få ett tillstånd att dina intressen överväger bostadsrättsföreningens. Om just din förening redan har många av sina lägenheter uthyrda i andra hand kan de ha en befogad anledning att vägra ge sitt samtycke. Detta beror på att om många av lägenheterna hyrs ut i andra hand är det svårare att få till en väl fungerande förvaltning i föreningen, exempelvis att det kan vara svårt att locka styrelsemedlemmar och tryggheten för de boende i fastigheten kan påverkas om det ständigt är nya människor som kommer och går. Särskilt påtagligt kan detta bli om föreningen är liten.
Vad gäller fram till dess att hyresnämnden fattat sitt beslut?
Vad jag kan hitta så finns det ingen absolut rätt för dig att låta dina hyresgäster bo kvar i lägenheten till dess att hyresnämnden fattat sitt beslut. Av lagregeln framgår att bostadsrättsföreningen inte har rätt att göra en uppsägning om du som bostadsrättsinnehavare ansöker om tillstånd för uthyrningen och sedan också beviljas ett tillstånd.
Du har vidtagit en rättelse genom att ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden, men som jag förstått det är rättelsen villkorad av att du faktiskt får din ansökan beviljad. Skulle hyresnämnden avslå din ansökan finns det alltså en risk för att din bostadsrätt förverkas och föreningen därmed har en rätt att säga upp ditt kontrakt
Sammanfattning och råd
Du har som bostadsrättsinnehavare endast rätt att hyra ut din bostad i andra hand om bostadsrättsföreningen ger sitt godkännande. I annat fall kan din bostadsrätt förverkas, och föreningen kan då ha rätt att säga upp ditt kontrakt och du blir då tvungen att sälja din lägenhet. Föreningen måste dock ge dig en chans till rättelse innan bostadsrätten förverkas. Du kan rätta till situationen genom att förmå dina hyresgäster att flytta ut eller genom att ansöka om tillstånd från hyresnämnden och få din ansökan beviljad.
Det finns ingen regel som berättigar dig att ha dina hyresgäster kvar i lägenheten fram tills prövningen är gjord i hyresnämnden, åtminstone inte vad jag kunnat hitta. Risken finns trots allt att din ansökan avslås i hyresnämnden. Det finns därmed en risk att låta hyresgästerna bo kvar efter 30 september, då det kan innebära att din bostadsrätt förverkas om hyresnämnden inte ger dig något tillstånd. Jag förstår att detta är en väldigt omständig situation för dig, särskilt eftersom du har ett kontrakt med dina hyresgäster som inte löper ut förrän nästa år. Något som du kan hävda är dock att föreningen visste om din andrahandsuthyrning redan då du skickade dem kontraktet med dina hyresgäster i mars, och att det därför gått över två månader innan de bad dig göra en rättelse av situationen. Konsekvensen av detta är att föreningen förlorar sin möjlighet att säga upp ditt kontrakt, vilket är vad du riskerar om hyresnämnden avslår din ansökan. Detta är dock inget som hyresnämnden prövar, utan en sådan tvist hanteras i tingsrätten.
Jag önskar att jag hade kunnat ge dig ett mer positivt svar, men tyvärr så finns riskerar du din bostadsrätt om du låter dina hyresgäster bo kvar efter 30 september. Om hyresnämnden godkänner uthyrningen så har du gjort en rättelse och kan alltså inte bli uppsagd, men det är inget som vi vet ännu. Eftersom det gått så pass lång tid innan föreningen reagerade så kan du även hävda att föreningen känt till din uthyrning i mer än två månader, och därför inte kan säga upp ditt kontrakt, men detta blir en bevisfråga.
Med detta hoppas jag att du fått svar på din fråga. Om du vill att jag förtydligar något i mitt svar kan du höra av dig till min mail: natalie.accord@lawline.se.
Vänliga hälsningar,
