Kan jag kräva ersättning, i och med mitt indirekta besittningsskydd för lokal, när avtal för andrahandsuthyrning upphör?
Uppsägning av hyreskontrakt för affärslokal.
Hej
Jag hyr en affärslokal i andra hand sedan 20+ år, det har aldrig upprättats något skriftligt avtal beträffande andrahandsuthyrningen utan förhållandet har löpt på genom åren.
Förstahandskontraktet löper 3-årsvis med 9 månaders uppsägningstid, kontraktet sas upp 2017-12-31 med hänvisning till att hyran skulle justeras. Någon skriftlig uppsägning av andrahandskontraktet har ej skett.
Vidare anser hyresvärden att andarahandsuthyrningen skett olovligen och anmanat förstahandshyresgästen att upphöra med uthyrningen, i annat fall kan förstahandskontraktet komma att sägas upp.
Förstahandshyresgästen har nu fått till 2018-10-31 att avsluta andrahandsuthyrningen i annat fall kommer inte förstahandskontraktet att förnyas.
Eftersom det är ett förhållande avseende en affärslokal betingar förstahandskontraktet ett ekonomiskt värde.
Hur är min ställning i den här situationen, kan jag ställa några krav ?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Formkrav, rättelseanmaning och något om avtalsförhållandet
Det finns inte några formkrav för hyresavtal, de kan sålunda vara såväl skriftliga som muntliga (12 kap. 2 § jordabalk (1970:994) (JB). I det fall en hyresgäst hyr ut sin lokal i andra hand utan att ha hyresvärdens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd, kan hyresvärden genom en så kallad rättelseanmaning till förstahandshyresgästen kräva att andrahandshyresgästen lämnar lokalen. Alternativt kan förstahandshyresgästen försöka få tillstånd till andrahandsupplåtelsen från hyresnämnden. Om rättelse inte sker utan dröjsmål kan hyresvärden säga upp hyresförhållandet i förtid på grund av förverkande enligt JB 12 kap 42 §. Detta tycks vara fallet för er. Det ska dock i detta skede noteras, att i det fall en hyresgäst hyr ut i andra hand, har andrahandshyresgästen inte något avtalsförhållande med den ursprungliga hyresvärden. Det är förstahandshyresgästen som är hyresvärd mot andrahandshyresgästen. För så kallade "svarta" hyresavtalet gäller sålunda samma regler mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen, som i de fall uthyrningen sker med hyresvärds tillstånd. Jag kommer under denna redogörelse, när jag nämner "hyresgästen" åsyfta dig (ditt företag) och när jag nämner "hyresvärden" åsyfta förstahandshyresgästen. I det följande redogör jag för dina möjligheter i förevarande fall.
Indirekt besittningsskydd
Såsom andrahandshyresgäst av lokal finns det möjlighet att erhålla indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som han eller hon förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör. Det medför dock inte en rätt att ta över förstahandskontraktet. Det möjliggörs enbart i de fall förstahandshyresgästens avtal har upphört och fastighetsägaren väljer att teckna avtal med just den som har hyrt lägenheten i andra hand.
Innan man kan tillämpa huvudregeln i 12 kap. 57 § JB avseende hyresgästens rätt till ersättning i de fall hyresförhållandet upphör och detta inte beror på hyresgästen, måste man först se till de eventuella undantag som finns i 12 kap. 56 § JB. Inledningsvis finns två generella undantag i paragrafen. Det första tillämpas i de fall hyresförhållandet inte varat mer än nio månader. Huvudregeln är att lokalhyresgästen inom niomånadersperioden inte har rätt till ersättning, om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd. I detta fall har hyresavtalet varat längre än nio månader i följd. Det andra generella undantaget avser de fall hyresgästen har förverkat hyresrätten, det vill säga, de fall hyresvärden kan säga upp avtalet att upphöra i förtid. I sådana fall har hyresgästen ej rätt till ersättning. Innebörden av de generella undantagen är, att hyresgästen enligt huvudregeln kan få ersättning av hyresvärden för ekonomisk förlust, som denne förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör av annan anledning än sådan som beror på hyresgästen.
Det finns även en möjlighet att avtala bort besittningsskyddet. I det fall hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd, gäller en sådan överenskommelse. Det tycks inte som att ni upprättat en sådan överenskommelse.
Är inget av de ovan nämnda generella undantagen tillämpliga och finns inte heller något avståendeavtal, får man undersöka de besittningsbrytande grunderna som anges i 12 kap. 57 § JB. I bestämmelsen stadgas fem omständigheter, vilka medför att hyresgästens besittningsskydd bryts. Ingen av dessa fem omständigheter tycks dock vara aktuella i detta fall. Dock bör inte lagrummet vara aktuellt i detta skede, eftersom det krävs för dess tillämpning att " hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet […]". Hyresvärden har i detta fall inte sagt upp ert hyresavtal. Detta kommer han dock behöva göra.
Det tycks sålunda inte som att någon av de besittningsbrytande grunderna föreligger, varför indirekt besittningsskydd bör föreligga.
Ersättning?
En hyresgäst med indirekt besittningsskydd är berättigad till ersättning i det fall hyresavtalet sägs upp utan att besittningsskyddsbrytande grund föreligger.
Av 12 kap. 58 b § JB första stycket följer, att i det fall ersättningsskyldighet föreligger enligt 12 kap. 57 § JB (enbart denna bestämmelse är tillämplig i detta fall), ska hyresvärden alltid betala ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Av andra stycket framgår att hyresvärden även ska ersätta annan förlust som orsakats av uppsägningen, i den mån denna förlust inte täcks av en årshyra.
I lagförarbetena till 12 kap. 58 b § JB fastställs det fyra olika ersättningsgilla kostnadsposter, vilka ska omfattas av begreppet annan förlust. I det fall hyresgäst kan påvisa att den orsakats kostnader hänförliga till någon av dessa kostnadsposter och detta har samband med obefogad uppsägning, ska ersättning följaktligen utgå för:
1.flyttningskostnader,
2.värdeminskning på hyresgästens egendom,
3.förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbeten som hyresgästen bekostat,
4.skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyresgästen bedriven verksamhet ("rörelseskada").
Det skall poängteras att ovanstående uppräkning ingalunda är uttömmande för ersättningsgilla skador, utan som en exemplifiering av ersättningsgill skada.
Det framgår sålunda inte direkt att skada ska utgå i och med det värde "lokalen" betingar. Däremot är den fjärde punkten av intresse. Den avser nämligen skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Ersättningen blir olika beroende på om hyresgästen kan fortsätta verksamheten i annan lokal eller om denne tvingas lägga ned rörelsen. Hyresvärden har rätt att kräva att ersättningen bestäms enligt det alternativ som är billigast. Om rörelsen läggs ned ska hyresgästen ha ersättning för bl.a. rörelsens värde. Saknas jämförelsematerial kan värdet schablonmässigt uppskattas till ett belopp motsvarande 3–5 gånger rörelsens nettoöverskott. Denna ersättning kan förvisso jämkas till det mindre, men det ska ske restriktivt.
I sista hand är det hyresnämnden som avgör frågor angående indirekt besittningsrätt och eventuellt skadestånd. Kraven är dock strikta och du har endast två månader på dig efter en uppsägning att ansöka om medling. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea Hovrätt.
Slutsats
Hyresavtal kan vara skriftliga eller muntliga. Det är dock en fråga om bevisning. I detta fall tycks du ha erhållit indirekt besittningsskydd. Några besittningsgrundande omständigheter föreligger inte. Din hyresvärd har inte sagt upp hyresavtalet, men det kommer han behöva göra. I sådana fall kan du begära ersättning med stöd av 12 kap. 58b § JB. Detta omfattar flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbeten som hyresgästen bekostat och skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyresgästen bedriven verksamhet ("rörelseskada").
Jag kommer att ringa dig torsdag den 18:e oktober ca kl. 17.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!
