Kan jag kräva att hyresgästen ska stå strömkostnaderna för ventilationen?

Question

Till: Vega S. Jag /HyresVärden (HV) hyr ut en helfastighetskolbygg. till en HyresGäst (HG), använder HyresAvtal 12B. (HA). I HA 12B finnes följande mark. HV ombesö. X EL, X VA, X Värme, X VVA EJ Kyla EJ Ventilation.

Följande markering (X) saknas under Ventilation ( ) Hyresgäst betalar... ( ) ingår i hyran.

Klart och tydligt vent. ingår EJ.

I HA (X) HG ska på eget ansv och egen bekostnad svara för samtliga Myndighetenskrav m.m.

Det är en myndighet som ställer krav på ventilation pga CO2 och Radon

I miljöbalk §19 står det klart och tydligt att det är "Verksamhetsutövaren..." "den som bedriver verksamhet..." i detta fall HG – skolan som bär ansvaret för åtgärder och kostnaderna.

Av ovan kan jag inte anat än se att det är HG som skall svara för strömkostnaderna för att ventilationen skall snurra/ påslagen, de tär exceptionella höga strömkostnader för att ventilationen skall vara igång/snurra

Min fråga - Kan jag ställa ett ultimatum om inte HG står för strömmen som vent. drar så kommer vent. att stängas av den 1/5

Då det är ett myndighets direktiv till verksamhetsutövare att ha vent. så skall HG svara för strömmen.

Den EL som menas ska ingå är endast för Bas EL, dvs ljus och nödvänd el för klassrum och korridorer m.m.

HA utformning härstammar från då skolan var kommunal innan och tidigare hyresvärd inte prövade denna fråga. Vent. snurrar nu M-F 9 -15 , men HG-skolan vill att vent. skall vara igång 7/24 pga myndighetskrav m.m men endast om de skriver på Tillägsavtal

Answer 1

Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!

För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer inledningsvis att förklara hur jag tolkat din fråga för att sedan besvara frågan utifrån den tolkningen.

Jag vill redan nu uppmärksamma dig på att det är svårt att ge rådgivning avseende en fråga som för ett fullständigt svar kräver att dokument granskas och en grundlig rättsutredning görs. Vill du att hyresavtalet granskas och att en jurist sätter sig in i ditt enskilda ärende kan du anlita vår juristbyrå, en bokningsförfrågan kan du lämna här: https://lawline.se/boka.

Hur jag uppfattat din fråga och din situation

Jag uppfattar det som att du hyr ut en hel fastighet till en hyresgäst som bedriver skolverksamhet. I ert hyresavtal har ni reglerat vem som ska stå för uppvärmning av fastigheten m.m.

Jag uppfattar det som att du och din hyresgäst är oense om vem som ska betala strömkostnaderna för ventilationen.

Du är av uppfattningen att hyresgästen ska göra det och att denna kostnad inte är inkluderad i den hyra som hyresgästen redan betalar. Hyresgästen är av uppfattningen att strömkostnaden för ventilationen är en service som är inkluderad i hyran eftersom att du som hyresvärd har åtagit dig att svara för elen.

Din uppfattning anser du har stöd av att ni i ert avtal har kommit överens om att hyresgästen "ska på eget ansvar och egen bekostnad svara för samtliga myndighetskrav m.m." Du anser att denna uppfattning också har stöd av någon bestämmelse i miljöbalken.

I din fråga förklarar du att det är en myndighet som ställer krav på att ventilationen ska vara anordnad på ett visst sätt på grund av koldioxid och radon. Eftersom både ert hyresavtal och en regel i miljöbalken stödjer att hyresgästen ska svara för att myndighetskrav uppfylls ska hyresgästen betala strömkostnaden för ventilationen. Enligt dig är strömkostnaden en kostnad utöver hyran.

Jag uppfattar det som att så situationen ser ut nu är det du som ensamt betalar el-fakturorna. Hyresgästen har lämnat dig ett önskemål om att låta ventilationen vara på dygnet runt. Hyresgästen vill att ni reglerar detta i ett särskilt tilläggsavtal.

Jag uppfattar det som att du inte vill rätta dig efter detta krav så länge som hyresgästen inte betalar el-fakturorna.

Din fråga gäller om du kan ställa som ultimatum att hyresgästen framöver betalar el-fakturorna med konsekvensen att ventilationen annars stängs av från och med den 1 maj 2019?

Du bör inte ställa ditt krav som ett ultimatum – förhandla istället!

Ur en objektiv synvinkel på din situation anser jag inte att det är skäligt av dig att ställa ett ultimatum på hyresgästen innan ni förhandlat om situation.

Jag uppfattar det som att ni i ert hyresavtal har en klar regel som anger att det är hyresgästen som har ansvar över att myndighetskrav uppfylls och att hyresgästen även har kostnadsansvaret för de åtgärder som krävs för att uppfylla myndighetskraven.

Jag uppfattar det som att det finns ett myndighetskrav på att ventilationen ska hålla en viss kvalitet. Jag uppfattar det som att skolan har uppfyllt sin skyldighet att se till så att verksamheten bedrivs i enlighet med myndighetskraven genom att hålla sig uppdaterad om hur ventilationen måste vara anordnad och hur ofta ventilationsanordningen måste vara på för att uppfylla myndighetskraven.

När ni i ert avtal har kommit överens om att hyresgästen ska ha detta ansvar måste du också vara tillmötesgående när hyresgästen försöker uppfylla sin avtalsförpliktelse gentemot dig. Jag uppfattar det som att du i nuläget står för alla elkostnader, inklusive elkostnaderna för ventilationsanordningen, trots att ni i ert hyresavtal har kommit överens om att hyresgästen bär kostnadsansvaret för de åtgärder som krävs för att uppfylla myndighetskraven. Med stöd av er överenskommelse har du rätt att kräva att hyresgästen framöver står elkostnaderna för driften av ventilationen. Detta krav ska du dock framställa på ett tillmötesgående sätt och inte genom att ställa ett ultimatum.

Hur du bör gå tillväga för att få hyresgästen att framledes betala driftkostnaderna för ventilationen

Boka in ett möte med huvudmannen för skolverksamheten (rektor). Ta med dig ert hyresavtal och pekar på de bestämmelser som anger att det är hyresgästen som bär ansvaret för att myndighetskrav uppfylls och att hyresgästen även bär kostnadsansvaret för dessa åtgärder. Ta med dig el-fakturor som stödjer att driften av ventilationen kostar så pass mycket att det är orimligt att tolka det som att ditt kostnadsansvar för elen även skulle inkludera diftkostnaden för ventilationsanordningen. Förklara att du är välvilligt inställd till att låta ventilationen stå på dygnet runt så länge som hyresgästen betalar för den el som är att hänföra till ventilationsanordningen.

Hyresgästen har föreslagit att ni skriver ett tilläggsavtal. Jag tycker det låter som en god idé. Förhandla med hyresgästen och kom överens om med vilken ersättning hyresgästen ska betala dig månatligen för driften av ventilationsanordningen. Redigera ert hyresavtal och skriv dit tilläggsavtalet som en bilaga. Signera i anslutning med tillägget i hyresavtalet. Signaturen ska vara daterad. Självfallet ska ni också signera tilläggsavtalet med ort för underskrift, datum och namnförtydliganden.

Lycka till!

Behöver du kontinuerlig kontakt med en jurist och någon som kan granska handlingar, ha telefonmöten och verkligen sätta sig in i ditt ärende kan du göra en bokning hos vår juristbyrå: https://lawline.se/boka.