Kan jag i efterhand kräva utflyttad exsambo på betalning för vårt gemensamma bolån och andra kostnader förenade med den gemensamt ägda fastigheten?
Hej Jag och mitt ex separerade i juni 2018 hon flyttade ut några dagar senare, hon skrev sej 2 månader senare på den nya lägenheten. Vi har ett bolån som vi står 50/50 på, jag bor kvar i huset och betalar ju då allt ! Min fråga är om hon inte ska vara med och betala en del av fasta avgifter? jag amorterar 1700kr i månaden och självklart räntan på lånet 8000kr i månaden. Nu är det så att jag äger 90% av fastigheten, så hur ligger det till? Banken berättade för oss när vi fick låna 3,3 att (X) ( ex sambo ) att hon står i dålig dager??? va nu det betyder, vi har ett samboavtal skrivet av en advokatfirma som säger att hon inte kan sälja till någon annan än mej, om vi inte kommer överens om ett pris. SÅ frågan är!! Är hon enligt lag skyldig att vara med att betala en del eller kan hon bara åka med på en "räkmacka" ?. Dom 10 % fick hon av mina föräldrar en gåva, jag fick resterande 90%. Mina föräldrar har ägt tomten vi byggde huset på i 30 år.
Mvh
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar börjar jag med att förklara hur jag uppfattar din fråga och situation samt klargör några utgångspunkter.
- Jag uppfattar din fråga som att du undrar om det finns någon möjlighet för dig att kräva din exsambo på betalning för en del av de fasta utgifter som löper för den fastighet ni äger tillsammans. Du har under en tid amorterat och betalat ränta på det bolån ni står gemensamt på. -
Svaret är därefter disponerat så att jag först kommenterar det samboavtal ni upprättat och det rättsförhållande som råder mellan er med tanke på att ni äger fastigheten tillsammans. Därefter besvaras den huvudsakliga frågan du ställt, vilket följs av ett förslag på handlingsplan. I svaret hänvisar jag till bestämmelser i sambolagen, samäganderättslagen och skuldebrevslagen.
-Samboavtal
Vanligtvis är sambolagen tillämplig lag när sambor separerar och inte är överens om egendomsförhållanden. Genom sambolagen kan samborna begära bodelning, vilket som utgångspunkt innebär att den gemensamma bostaden och bohaget ska fördelas lika.
Du nämner dock att ni har ett samboavtal. Vanligt i ett samboavtal är att man "avtalar bort" sambolagens regler, vilket jag utgår från att ni har gjort (se 9 § sambolagen). Oavsett är det så att fristen för bodelningsrätten upphör om ingen av samborna begärt bodelning inom ett år från det att samboförhållandet upphörde, 8 § andra stycket sambolagen.
-Samäganderätt till fastigheten
Eftersom ni äger fastigheten tillsammans aktualiseras samäganderättslagen (1 § samäganderättslagen). Du skriver att ni i samboavtalet har infört en klausul som säger att din exsambo måste sälja sin del av fastigheten till dig. Jag tolkar det som att ni därför även "avtalat bort" en eller flera bestämmelser i samäganderättslagen.
Den bestämmelse jag främst syftar på är 6 § samäganderättslagen. Enligt bestämmelsen kan den som är samägare till exempelvis en fastighet framtvinga en försäljning på offentlig auktion, förutsatt att ägarna inte är överens om försäljningen.
Din exsambo verkar genom avtalet också inskränkt sin egen förfoganderätt över andelen, se 2 § samäganderättslagen. Enligt den bestämmelsen har en delägare annars rätt att förfoga rättsligt (exempelvis sälja) sin del av egendomen utan samtycke från övriga delägare. (Däremot måste ägarna vara överens vid förfogande av egendomen som helhet.)
Utöver det att ni avtalat bort rätten till tvångsförsäljning och avtalat om ett förfogandeförbud för din exsambo förstår jag det som att samäganderättslagen inte är inskränkt i övriga delar. Något som kan vara bra att veta, men egentligen inte hör till din huvudsakliga fråga, är att det krävs att alla samägare är överens då en förvaltningsåtgärd ska vidtas på egendomen, 2 § samäganderättslagen. Ett exempel på vad bestämmelsen innebär i praktiken är att exsambons samtycke krävs om du vill göra en renovering eller upprustning av fastigheten.
Ansvar för bolånet
-Solidariskt ansvar
Ni är sannolikt solidariskt ansvariga för det bolån ni gemensamt tecknat hos banken. Att ni svarar solidariskt för skulden till banken innebär att banken har rätt att kräva betalning av vem som helst av er, för hela skulden. Rättsligt stöd för detta är 2 § skuldebrevslagen.
-Regressrätt
Enligt samma bestämmelse stadgas även en regressrätt. Regressrätten innebär i detta fallet att den som betalt för annans del av skulden genom ett solidariskt ansvar gentemot borgenären (banken), har en efterföljande rätt att kräva den andra låntagaren på dennes del. Detta gäller så tillvida att du och din exsambo inte har en inbördes överenskommelse sedan tidigare om en annan fördelning av lånekostnaden.
Detta blir dock en sak mellan de två låntagarna att reda ut inbördes, och är alltså inte en uppgörelse som banken har någon del i. Det är sannolikt svårt för dig att nu i efterhand kräva av banken att du endast ska stå för halva skulden.
-Du kan kräva betalning från ex-sambon
I praktiken innebär detta att du har en regressfordran på din exsambo för den delen av amorteringar och räntor som hon borde ha betalat för det gemensamma bolånet. Din ex-sambo måste alltså betala av på lånet trots att hon inte bor i huset längre.
-Ansvar för andra kostnader
När det kommer till andra löpande kostnader förenade med fastigheten är det inte lika säkert att du kan kräva något från exsambon. Det kan inte heller anses vara skäligt att din exsambo ska stå för omkostnader för exempelvis uppvärmning, vatten, el och liknande hänförliga till tiden efter hon flyttat ut och skaffat sig en egen bostad. Sannolikt har hon ju haft motsvarande kostnader för sin lägenhet, och har vad jag förstått har hon inte bott i huset under den perioden du nämner.
Hur går du vidare för att kräva betalning för regressfordran?
För att få betalt från din exsambo måste du kräva betalning på civilrättslig väg, om hon inte frivilligt betalar till dig.
Det första du kan göra är att kontakta din exsambo och påtala den regressfordran som uppstått med grund i de avbetalningar du gjort av ert gemensamma lån. Eftersom det verkar röra sig om en förhållandevis stor summa kan ni exempelvis upprätta en betalningsplan. Ni kan även utreda möjligheten för dig att köpa ut exsambons del i fastigheten, och på det sättet kvitta i vart fall en del av skulden mot hennes andel.
Observera att banken bestämmer om din exsambo kan lösas ut som låntagare till bolånet, oavsett om du förvärvar hennes andel i huset.
Vad som kan hända är såklart att exsambon vägrar att betala. Då har du möjlighet att ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten för att försöka driva in skulden med myndighetens hjälp. Givetvis kan du även stämma exsambon i tingsrätten för att få skulden fastställd.
Min rekommendation är att du så långt det är möjligt försöker nå en överenskommelse med exsambon utan myndigheternas inblandning. Dels med tanke på att en process kan bli kostsam och uppslitande på olika sätt och vis, och dels eftersom ni äger en fastighet med samäganderätt, och du är beroende av exsambons samtycke för de åtgärder du vill vidta med fastigheten.
Sammanfattning av svaret
Du och din exsambo är sannolikt solidariskt betalningsansvariga för bolånet. Det innebär att du får en regressrätt gentemot din exsambo, vad gäller den del av amorteringar och ränteinbetalningar som du har gjort till banken. Regressrätten innebär att du kan utkräva den del som exsambon ansvarat för enligt låneavtalet. Eftersom ni står 50/50 på bolånet är summan du kan kräva som utgångspunkt 50% av de amorteringar och räntor du betalt in. Har ni tidigare haft en annan inbördes överenskommelse blir det dock svårt att kräva något utöver den fördelningen som ni bestämt då. Vägrar exsambon att betala kan du ansöka om betalningsföreläggande eller stämning för att fastställa och driva in skulden.
Observera att detta svar formulerats beroende av hur jag uppfattat informationen i din fråga. Om ert låneavtal eller samboavtal inte är utformade på detta sättet innebär det att svaret kan bli ett annat. Min rekommendation är därför att du ber en jurist granska dina avtal och samtliga omständigheter kring din situation för att du ska kunna få en korrekt bedömning. Det kan även vara klokt att få hjälp med att att fastställa vilket belopp du kan kräva och att utreda de möjligheter som finns att överta exsambons del i fastigheten, om det är något som är aktuellt för dig. Skulle du önska att komma i kontakt med en kvalificerad jurist på Lawlines juristbyrå så hjälper jag dig gärna att komma i kontakt med en kollega. Du får i sådant fall gärna återkomma till mig genom att mejla till hanna.lindqvist@lawline.se.
Givetvis är du välkommen att mejla mig om du har några andra frågor rörande svaret.
Du har även valt att bli kontaktad genom ett uppföljande telefonsamtal. Jag kommer därför att ringa dig på det telefonnummer du uppgett till oss på torsdag kl. 08.00. Passar inte tiden får du gärna höra av dig på mejl så kan vi komma överens om en annan tid. Observera att jag kommer att ringa med skyddat nummer.
Vänligen,
