Kan jag häva/begära avdrag på köp av fastighet på grund av säljarens upplysningsplikt?
Har skrivit kontrakt på hus, och har nu efter fått reda på att det planeras bygga modulhus för ensamkommande ca 100m från huset.
Detta har överklagats vad man kan läsa i tidningen.
Har inte säljarna upplysningsplikt gällande en sådan stor förändring i närområdet, speciellt när överklagan kommit från bland annat den samfälligheten?
Det känns som att de sålt för att detta kommer att genomföras.
Har jag möjlighet att häva köpet eller annars bli kraftigt kompenserad, då husvärdet kommer rasa när detta byggs?
Jag har ännu inte överfört handpenningen.
Tack.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer att besvara din fråga med hjälp av reglerna i jordabalken (JB).
"Fel" i fastigheten?
Om inte fastigheten stämmer överens med vad som står i ert avtal eller om den annars avviker från vad du med fog kunnat förutsätta vid köpet av huset kan du ha rätt att på avdrag på kostnaden eller häva köpet (JB 4 kap. 19 § första stycket).
Att ett modulhus för ensamkommande ska byggas ca 100 meter från huset, och då detta orsakar en värdeminskning, kan detta vara ett sådant fel som avviker från vad du med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Din undersökningsplikt
Det ska också nämnas att det finns en långtgående undersökningsplikt för dig som köpare. Denna innebär att du inte får hänvisa till sådana fel som du borde upptäckt vid undersökningen av fastigheten (JB 4 kap. 19 § andra stycket).
I ditt fall blir det främst intressant om du uppfyllt din undersökningsplikt här och om säljaren har något upplysningsplikt. Just detta är något som framgått i det så kallade motorcrossbanefallet. I det fallet var det en säljare som inte berättat om att det fanns en motocrossbana i närheten som orsakade buller. Högsta domstolen kom fram till att det inte finns någon generell upplysningsplikt för säljare av fast egendom. Dock så minskar köparens undersökningsplikt, och det inträder då en form av upplysningsplikt för säljaren, om köparen inte visste om det men att säljaren hade kännedom om motorcrossbanan och inte berättade detta för köparen. Slutfallet blev här att bullret utgjorde ett väsentligt fel och köparen fick häva husköpet (NJA 2007 s. 86).
Vad vi kan se från motorkrossbanefallet är alltså att din undersökningsplikt minskar, och att säljaren borde upplyst dig om att det ska byggas ett modulhus för ensamkommande nära fastigheten. Det borde vara enkelt att bevisa att säljaren haft kännedom om att modulhuset skulle byggas om denne varit med och överklagat.
Har du möjlighet att häva eller bli ekonomiskt kompenserad?
För att häva krävs det att detta är ett fel som är av väsentlig betydelse (JB 4 kap. 19 § första stycket som hänvisar till JB 4 kap. 12 §). Har vi redan konstaterat att det är ett fel (se rubrik "Fel?") så återstår det alltså att visa att detta fel är av väsentlig betydelse. Svaret på denna fråga är rör sig främst om argumentation, men det är tänkbart att det kan vara ett fel av just väsentlig betydelse om det kommer att påverka ert boende och orsaka en eventuell värdeminskning.
Om det inte skulle vara fråga om ett väsentligt fel kan du yrka på avdrag av köpeskillingen (JB 4 kap. 19 § första stycket som hänvisar till JB 4 kap. 12 §). Detta avdrag ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick (JB 4 kap. 19 c §).
Reklamation
Du kan inte hänvisa att fastigheten är felaktigt om du inte meddelar säljaren om detta inom skälig tid (vad som är "skälig tid" beror på omständigheterna och vem som är köpare) efter det att ni märkt eller borde märkt felet (JB 4 kap. 19 a § första stycket). Meddelande kan dock lämnas senare om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (JB 4 kap. 19 a § andra stycket). Att inte berättat om ett fel som man känt till är både att anses som grovt vårdslöst och strida mot tro och heder, varför du bör kunna reklamera senare än vad som anses skäligt.
För hävning ska du väcka talan om detta inom ett år från det att du tillträtt fastigheten, annars förlorar du denna rättighet. Talan kan dock väckas även efter ett år om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (JB 4 kap. 12 § andra stycket). Som jag ovan nämnt anses det vara grovt vårdslöst och strida mot tro och heder att inte berätta om fel som man känt till.
Slutsats
Att det byggs ett modulhus för ensamkommande så pass nära den fastighet som ni köpt kan anses utgöra ett "fel" i fastigheten som ger er rätt att antingen häva eller få avdrag på köpeskillingen.
Med bakgrund av motorkrossbanefallet har säljaren här haft en upplysningsplikt denne brutit mot. Detta ger er rätt att påtala felet i fastigheten.
Gällande om ni kan få häva köpet eller göra avdrag på köpeskillingen är det däremot svårare att göra en bedömning. Kan ni visa på att det rör sig om ett väsentligt fel så har ni rätten att häva, annars får ni nöja er med ett avdrag
Jag hoppas du fått svar på din fråga. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!
Med vänliga hälsningar
