Kan jag frånträda mitt förhandsavtal till en bostadsrätt på grund av att tillträdet blivit försenat med minst åtta veckor?
Vi skrev på ett förhandsavtal 2017 12 11 o med beräknad av upplåtelseavtal kvartal 4 2019. Nu är inflyttning framflyttad till våren 2020. Kan vi säga upp detta avtal?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det som du frågar om är numer en ofta förekommande företeelse och aktualiserar bostadsrättslagen (BRL) och vissa rättsfall som behandlar just denna fråga.
l BRL 5:8 stadgas bland annat att förhandstecknaren genast får frånträda förhandsavtalet om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Av 9 § i samma kapitel framgår vidare att förhandstecknaren i så fall har rätt att få tillbaka det som denne betalt i förskott.
Detta innebär alltså att du har rätt att frånträda avtalet och få tillbaka eventuellt betalt förskott om du inte inom skälig tid från den beräknade tidpunkten för upplåtelse av bostadsrätten fått tillträde till den, och detta beror på föreningens försummelse. Om det visar sig att du har rätt att frånträda avtalet har du dessutom rätt att få tillbaka betalt förskott.
De avgörande förutsättningarna i detta fall är alltså om förseningen ifråga gör att bostadsrätten inte kommer att upplåtas inom skälig tid efter den först beräknade tidpunkten, och om detta beror på föreningens försummelse. Det kan konstateras att enligt ett uttalande i propositionen till BRL gäller att orsaken till fördröjningen spelar mindre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv. Detta betyder att så länge det inte är ditt fel att det föreligger en försening, bör du kunna frånträda avtalet om en försening av upplåtelsen föreligger på så sätt att den inte upplåtits inom skälig tid.
Rättsfall
I dagsläget finns ingen vägledande praxis beträffande frågan om vad som utgör en försening som ger rätt till frånträdande av avtalet. Däremot finns ett numer känt rättsfall från Stockholms tingsrätt från i somras (T 1893-18). Ett sådant tingsrättsavgörande är dock inte vägledande och kan inte läggas till grund för hur en viss bestämmelse ska tolkas. Däremot är det ett bra exempel på hur denna bestämmelse kan tolkas och hur man kan förstå den. Rättsfallet handlade om en person som ingått ett förhandsavtal om köp av en bostadsrätt.
I förhandsavtalet stod att inflyttningen beräknades till december 2017. När köparen fick upplåtelseavtalet skickat till sig framgick dock att inflyttningen skulle ske den 15 februari 2018. Eftersom att köparen ansågs vara privat konsument i förhållande till bostadsrättsföreningen bedömde tingsrätten att förseningen skulle beräknas från den första december 2017 och att förseningen således var tio veckor och att detta inte var inom skälig tid. Tingsrätten konstaterade dock även att även om förseningen skulle beräknas från och med den sista december och förseningen därmed endast skulle vara sex veckor skulle detta inte heller ha varit inom skälig tid.
Sedan kom tingsrätten till frågan om förseningen berodde på föreningens försumlighet. Föreningens ursäkt var att de varit underbemannade under den senare delen av bygget. Detta var inte en giltig ursäkt och bedömdes utgöra försumlighet.
Slutsatsen blev därför att köparen fick häva avtalet och få tillbaka förskottet.
Ditt fall
Frågan är nu om ditt fall också är ett sådant som faller in under BRL 5:8 så att du kan häva förhandsavtalet. Jag kan tyvärr inte säga rakt av om det är så eftersom jag inte vet något om omständigheterna i din situation. Jag kan dock utifrån lagen och rättsfallet ovan dra vissa slutsatser som du kan använda dig av vid en egen bedömning av din situation.
För det första bör konstateras hur lång förseningen är i ditt fall. Eftersom du skrev att beräknad inflyttning är "våren" 2019 förmodar jag att det blir tidigast den första mars. Det innebär att det föreligger en försening på åtminstone 8 veckor.
Du står dessutom förmodligen i ett konsumentförhållande till säljaren. Jag förmodar att du ingått förhandsavtalet i egenskap av dig själv utan samband med näringsverksamhet. Därmed skulle förseningen förmodligen bedömas som ännu längre, alltså från och med den första oktober till tidigast den första mars. Hur som helst bör det anses som att tillträdet är inom skälig tid, med hänsyn till att det i rättsfallet räckte med endast sex veckors försening för att köparen skulle få frånträda avtalet.
Den avgörande frågan blir därmed om förseningen beror på bostadsrättsföreningens försummelse. Vad detta närmare innebär är oklart och får bedömas från fall till fall. Det kan dock sägas att om man ska följa vad som sägs i lagförarbetena (vilket man oftast gör), spelar det som sagt mindre roll varför förseningen föreligger. Så länge det inte är ditt fel att upplåtelsen blivit försenad bör förseningen anses bero på föreningens försummelse.
Sammanfattningsvis kan här sägas att det definitivt bör anses föreligga en försening som innebär att bostadsrätten inte upplåts inom skälig tid. Vad beträffar frågan om försummelse bör du fråga varför förseningen skett. Däremot bör det inte spela så stor roll då det enligt uttalandet i propositionen bör anses att föreningen orsakat förseningen på grund av försumlighet såvida det inte är ditt fel att förseningen skett.
Vad mer kan du göra?
Nu har jag gått igenom bestämmelsen i BRL som du kan stödja dig emot vid ett hävande av avtalet. Det kan dock finnas fler möjligheter för dig att hävda dina rättigheter.
Förhandsavtalet
Det kan finnas särskilda bestämmelser i avtalet som ger dig rättigheter vid denna typen av förseningar. Du bör läsa igenom förhandsavtalet för att se om det finns något där som du kan använda dig av utöver det faktum att tillträdet blivit försenat. Det kan exempelvis finnas någon bestämmelse i avtalet som ger dig ännu större möjligheter att säga upp avtalet än vad som följer av BRL.
Avtalslagen
På denna typen av avtal gäller även de allmänna avtalsrättsliga reglerna.
Detta innebär att exempelvis den 36 § i avtalslagen (AvtL) skulle kunna användas på förhandsavtalet. Denna bestämmelse används för att jämka (ändra) avtal som anses oskäliga. Det finns ett generellt större utrymme för att använda bestämmelsen i just konsument-näringsidkare-förhållanden. Bestämmelsen skulle i detta fall kunna aktualiseras exempelvis om det är så att den långa förseningen trots allt inte beror på föreningens försummelse (vilket är osannolikt). I sådana fall har du enligt BRL inte rätt att på grund av förseningen frånträda avtalet. Däremot skulle man då kunna argumentera att avtalet blivit oskäligt och att det därför ska jämkas enligt 36 § AvtL exempelvis så att du får frånträda avtalet eller åtminstone få prisavdrag på bostadsrätten.
Sammanfattning och handlingsråd
Avslutningsvis kan sägas att det absolut kan finnas en stark möjlighet för dig att säga upp avtalet på grund av förseningen. Förutom att ta reda på varför tillträdet blivit uppskjutet bör du dock även kolla igenom ditt förhandsavtal för att se om det finns något annat däri som kan vara till hjälp för din sak, som exempelvis om det kan finnas en rätt till skadestånd för dig förutom att få tillbaka ditt förskott.
Det är enligt min uppfattning tydligt att en försening föreligger, och att den bör anses vara sådan att upplåtelsen inte görs inom skälig tid. Dessutom verkar det som att det inte är ditt fel att förseningen ligger. Därmed är det högst sannolikt att förseningen får anses bero på föreningens försummelse, särskilt med tanke på uttalandet i propositionen om att det spelar mindre roll varför förseningen föreligger, så länge det inte är köparens fel. Övervägande skäl talar alltså för att du ska ha rätt att frånträda avtalet. När du bestämt dig för att frånträda avtalet meddelar du helt enkelt säljaren att du frånträder avtalet och att du vill ha ditt förskott tillbaka, i enlighet med vad som stadgas i BRL 5:8-9.
Jag hoppas att mitt svar belyser de juridiska aspekterna av din situation på så sätt att du nu kan göra en egen bedömning av dina möjligheter. Om du har följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig till Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
