Kan jag få skadestånd från bostadsrättsföreningen om de inte utfört reparation i tid?

2020-04-23 i Bostadsrätt
FRÅGA
Min bostadsrättsförening anlitade ett annat företag för att hantera förvaltningen av fastigheten. När jag råkade ut för en vattenskada blev det detta externa företag som skulle ansvara för återställandet. Det var inte föreningens fel att vattenskadan uppstod, men pga ägandeförhållandena så var mitt ansvar ytskikten och föreningens ansvar undre skikten (i detta fall sand under golv och betonggolv) och deras försäkring täckte denna del, min försäkring täckte ytskikten. Men denna förvaltare gjorde absolut ingenting trots samtal och mail flera gånger i veckan om åtgärder. Jag bad om att få själv leja in för arbetet och blev nekad detta. Vi var tvungna att bo på annan ort i över 1 års tid pga vattenskadan som de vägrade åtgärda. Och rivarna "råkade" även riva ut alla köksskåp trots att de ej var skadade och vi var själva tvungna att betala ett nytt kök. Jag var student med extrajobb, men kunde inte jobba från evakueringslägenheten och var tvungen att säga upp mig. Pga denna enorma stress var jag dessutom till slut sjukskriven pga gick in i väggen. Kan jag kräva skadestånd för inkomstbortfall, psykiskt lidande, värdeminskning, extra utgifter för detta (något eller alla av dessa)? Jag begärde ersättning för detta när vi fick flytta tillbaka in, men orkade inte då driva frågan hårdare när de enbart erbjöd oss 5000 kr. Om jag har rätt till skadestånd, hur långt efter skadan kan jag yrka på skadestånd?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.

Tillämpliga lagrum
Lagrum som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Bostadsrättslagen (BrL), Konsumenttjänstlagen (KtjL), Preskriptionslagen (PreskrL) och Skadeståndslagen (SkL).

Föreningens skyldighet att avhjälpa felet
Enligt lagen har föreningen vissa skyldigheter gentemot dig som bostadsrättshavare. Det faktum att detta ansvar har flyttats över på ett annat företag påverkar inte din rätt alls, utan det är föreningen och det anlitade företaget som har ansvar för detta. Hur de väljer att göra upp mellan sig är emellertid upp till dem.

Föreningen har en skyldighet att vid en skada av detta slag reparera de undre ytskikten som åligger deras ansvar, 7 kap. 4 § BrL. Med tanke på att de inte har gjort detta så snart det kan ske och nekat dig att utföra reparationen själv på deras bekostnad efter flera tillsägelser från din sida, är min bedömning att de kan ha agerat försumligt i frågan. Detta hade gett dig rätten att säga upp avtalet och frånträda bostadsrätten om du hade velat det. Nu är detta dock inte möjligt eftersom reparationen är utförd och jag får ingen uppfattning om att det är din vilja heller.

En annan rätt du har är att få en skälig nedsättning av årsavgiften för den tid som lägenheten var i bristfälligt skick, vilket jag förstår var i över ett år. Dessutom framgår det att du har rätt till ersättning för skada om föreningen kan anses ha varit försumlig, vilket mycket talar för att de kan anses vara här, 7 kap. 2 § BrL.

Ersättning för skada
Högsta domstolen har i NJA 2004 s. 830 fastslagit att ersättning för personskador omfattas av denna ersättning, där innefattat sveda och värk (psykiskt lidande). Detta innebär att du har rätt till inkomstbortfall för den summa som du hade kunnat uppbära om du inte hade blivit sjukskriven, 5 kap. 1 § SkL. Du har även rätt till ersättning för sakskada och där annan kostnad som ligger till följd av detta, 5 kap. 7 § SkL.

Köksskåpen
Företaget som rev ner köksskåpen av "misstag" har givetvis agerat vårdslöst och ska ersätta de kostnader som uppstod på grund av detta och det finns även möjlighet till eventuellt skadestånd i frågan, 22 och 31 §§ KtjL. Detta krav bör du ställa mot det företag som utförde arbetet i första hand.

Preskriptionstid
Preskriptionstiden mot bostadsrättsföreningen är tio år från det att skadan uppkom. När det gäller konsumentfordringar är preskriptionstiden dock endast tre år. Har det således gått mer än tre år sedan företaget rev ut dina köksskåp kan det vara svårt att få ersättning för detta, men med tanke på att det inte är du som har slutit avtalet med dem, utan detta har gått genom föreningen/företaget, bör du kunna rikta kravet mot föreningen istället och undkomma detta problem, 2 § PreskrL.

Det finns dock möjlighet till att det har förelegat så kallade preskriptionsavbrott, det vill säga tillfällen då du har påtalat att du vill ha betalning, vilket gör att tiden börjar om från noll igen, 5 § PreskrL.

Vad ska du göra?
Det är inte helt enkelt att få ersättning för all den skada som du har drabbats, särskilt med tanke på att det rör sig om stora summor. Mitt råd är därmed att anlita en jurist som kan hjälpa dig i ärendet. Annars får du själv skicka krav till föreningen eller företaget, för att sedan eventuellt stämma dem i tingsrätten om det skulle bli aktuellt. Om du är intresserad av att enklare ta reda på dina möjligheter och få den hjälp du behöver genom att anlita en jurist är du välkommen att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se. Där kan jag även svara på eventuella följdfrågor som du har.

Annars hoppas jag att du har fått svar på din fråga och önskar dig ett stort lycka till!

Vänligen

Lisa Gustafsson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll