Kan jag få ersättning av säljaren för sviktande golv i bostadsrätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga aktualiserar omfattningen för köparens undersökningsplikt och dolda fel vid köp av bostadsrätter. Eftersom en bostadsrätt är lös egendom är det egentligen köplagen som blir tillämplig, men eftersom den inte är anpassad för bostäder har det i praxis varit jordabalkens regler angående undersökningsplikt som varit vägledande för bedömningen. Jag kommer i det följande gå igenom huruvida du borde upptäckt det sviktande golvet och om det utgör ett dolt fel.
Köparens undersökningsplikt
Vid köp av bostadsrätt har köparen en undersökningsplikt. Detta innebär att köparen inte får åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § JB). Köparens undersökningsplikt är generellt sett väldigt långtgående, vilket innebär att det är viktigt att köparen är noggrann vid sin undersökning av bostadsrätten. Det krävs inte att köparen är en expert på fastigheter, utan utgångspunkten är "den genomsnittlige köparen". Om köparen inte anser sig tillräckligt kunnig är det dock upp till köparen själv att anlita en besiktningsman som utför undersökningen.
Vid bedömningen av om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt tar man inte enbart hänsyn till sådant som går att upptäcka med ögonen, utan även lukt, hörsel och känsel räknas in. De fel som inte gått att upptäcka när köparen fullgjort sin undersökningsplikt är vad som kallas för dolda fel och det är dessa fel som kan reklameras av köparen i efterhand. Säljaren står då för kostnaden vid avhjälpande av felet, antingen genom prisavdrag eller ersättning (4 kap. 19 § JB). För att det ska vara ett dolt fel krävs det dock att felet förelåg vid köptillfället samt att det inte hade kunnat upptäckas av köparen.
Säljaren i sin tur har ingen allmän upplysningsplikt, men ska informera köparen om sådant som denne vet om kan vara av intresse för köparen att veta, men kan vara svårt för köparen att upptäcka. Det ska här i princip röra sig om dolda fel eller mycket speciella omständigheter. Exempel på en sådan omständighet framgår i ett känt rättsfall, Motorcrossbanan, där säljaren ansågs brustit i sin upplysningsplikt eftersom han inte informerade köparen om den närliggande motorcrossbanan som medförde en hög ljudvolym vid fastigheten.
Undersökningsplikt och frågan om dolt fel i ditt fall
Mot bakgrund av att köparen har ett långtgående ansvar vid undersökningen och att dolda fel i princip inte ska vara upptäckbara för köparen vid en noggrannare undersökning är det tyvärr min bedömning att sviktande golv räknas in i sådant som köparen förväntas upptäcka vid en närmare undersökning. Säljaren hade därmed inte någon upplysningsplikt rörande golvet heller, eftersom du som köpare borde upptäckt det. Skulle du gå vidare med detta till domstol tror jag tyvärr inte att du skulle vinna framgång, utan det blir nog till att betala för åtgärden av golvet själv. Den enda möjligheten till att du skulle få ersättning som jag ser det är om svikten beror på någon typ av konstruktionsfel föranlett av exempelvis mögelskador eller röta, vilket i så fall skulle kunna utgöra dolda fel.
Hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar är du varmt välkommen att skicka in en ny fråga!
