Kan jag betala mindre hyra för att hyresobjektet är en sanitär olägenhet?
När ett försäkringsbolag / polygon och ett byggfirma klassificera ett hus sanitär olägenhet ska man ändå betala hyra då?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Som jag tolkar din fråga så är hyresobjektet ett hus som enligt du själv, byggfirma och försäkringsbolag klassificerar som osanitär. Jag förutsätter även av frågan att denna "ohyra" av något slag inte orsakats av dig själv om du är hyresgästen i fråga, då det annars är en annan fråga om dina skyldigheter att ta hand om huset. Min rådgivning nedan tar sin utgångspunkt i husets skick berott på hyresvärdens agerande eller brist på agerande och att du är hyresgäst i denna situationen.
Hyresvärdens har skyldigheter kring hyresobjektets brukbarhet
Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådan skick att den enligt allmän uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. En bostadslägenhet måste alltså minst vara brukbar och därmed möjlig att bo i. Det är ett grundläggande krav (12 kap. 9 § Jordabalken). Utöver det måste hyresvärden men rimliga mellanrum utföra tapetsering, målning och andra vanliga reparationer av den anledningen att husets försämras genom åren och bruk ( 12 kap. 15 § Jordabalken). Man har ansett att ca 14 år är ett rimligt tidsförlopp mellan dessa vanliga reparationer. Det finns även ett lagstadgat krav på att huset inte ska ha sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas (12 kap. 18 § Jordabalken). Den bestämmelsen tycks av frågan vara mest aktuell i din situation, då jag inte vet mer exakt vad som anses vara bristfälligt i huset.
Hyresvärdens konsekvenser
Fullgör en hyresvärd inte sin underhållsskyldighet kan hyresgästen ansöka till hyresnämnden att ålägga hyresvärden ett åtgärdsföreläggande som innebär att hyresvärden måste avhjälpa bristen i huset. Om hyresvärden brustit i sin underhållsskyldighet har hyresgästen rätt till skälig nedsättning på hyra under den tid som lägenheten varit bristfällig (12 kap. 16 § Jordabalken).
Bör du betala full hyra?
Som nämnt har du rätt till skälig nedsättning. Däremot är utebliven hyra en stark uppsägningsgrund och hyresvärden har rätt att säga upp kontraktet p.g.a. detta, vilket endast kan sluta i en tvist eller att du behöver hitta nytt boende. Därför rekommenderar inte jag att inte betala full hyra, utan att ni kommit överens om det. Som huvudregel har inte en hyresgäst rätt till hyresreducering för tid under vilken han betalt utan protest och utan att ha påtalat bristen. Min tolkning av detta är att om man påtalat bristen och klargjort att man kräver åtgärder så finns en möjlighet att genom hyresnämndens beslut få tillbaka hyra motsvarande nedsättningen, och på så sätt riskerar du aldrig en uppsägning från hyresvärden och en tvist i domstol över det.
Jag vill klargöra att enligt lag har man rätt till nedsättning om hyresvärden brustit i sin underhållsskyldighet, men om hyresvärden inte håller med om bedömningen kan denne hävda att det föreligger oförsvarlig utebliven betalning till grund för uppsägning. Oavsett om man har lagen på sin sida hade detta inneburit en tvist er emellan som kan vara svåra och jobbiga för en hyresgäst att tvista om uppsägning. Därför råder jag att vara på säkra sidan att betala full hyra, eller komma överens om en kompensation. HÄR https://www.hemhyra.se/tips-rad/brister-kan-ge-pengar-tillbaka/ finns en schablon fastställd av hyresgästföreningen över vad som kan vara rimligt att kräva beroende på vad man har för brister i bostaden, om huset är avsett för bostad. Det är svårt för mig att specificera min rådgivning när jag inte vet mer än vad som står i frågan.
Detta kan du göra:
Jag har som nämnt tolkat in i frågan att frågan rör vad en hyresgäst kan göra när hyresobjektet anses osanitärt. Om en bostad inte uppfyller kraven på exempelvis sanitära förhållanden så kan du som hyresgäst ansöka hos hyresnämnden om att hyresvärden ska vidta åtgärder, om hyresvärden inte gör det självmant efter uppmaning. Det krävs självklart att du först meddelar hyresvärden om de osanitära förhållandena så att hyresvärden får en möjlighet att åtgärda det. Först om hyresvärden inte gör det bör du ansöka till hyresnämnden. Det är hyresnämnden som avgör vad som är godtagbart eller inte i slutändan, men att försäkringsbolag och byggfirma uttalat sig om standarden och benämnt det som osanitärt talar ju absolut för att det skulle vara "värt det" att anmäla till hyresnämnden. Jag vill inte fastslå att ditt hus är osanitärt då du inte angett vilket skick huset är i, och jag vill inte säga med all säkerhet att det är osanitärt enbart på försäkringsbolagets anmärkning, även om försäkringsbolagen ofta följer lagens rekommendationer och praxis. Jag vet som sagt inte i vilket skick huset är i men att du har hört från oberoende parter att de anser att det är osanitära förhållanden tyder på att du har bra chanser hos hyresnämnden.
Sammanfattningsvis råder jag dig därför att i första hand klaga till din hyresvärd, meddela då även vad försäkringsbolag och byggfirmor sagt och att du kommer gå till hyresnämnden (oftast räcker detta för att hyresvärden ska vidta åtgärder) och i sista hand anmäla till hyresnämnden om upprustningsföreläggande eller åtgärdsföreläggande så kommer dem göra en lagenlig bedömning. Föreligger brister i hyresvärdens underhåll har du som nämnt rätt till nedsättning men du ska vara beredd på att hyresvärden kan motsätta sig detta och se den uteblivna hyran som uppsägningsgrund, vilket eskalerar tvisten er emellan.
Lycka till!
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Med vänlig hälsning,
