Kan jag behålla min andel av samägd fastighet vid tvångsförsäljning?
Vi är sex syskon som är delägare i ett dödsbo, dödsboet är registrerad som lantbruksenhet. Dödsboet har varit oskiftad i 19 år. Min avsikt är att enligt samäganderättslagen tvinga fram en försäljning. Jag har lagfart på 3/47 andel i lantbuksenheten - resterande andelar tillhör dödsboet efter vår far. Min fråga är om jag kan behålla min andel i nämnda lantbruksenhet även om jag tvingar fram en försäljning av vår fars andel i lantbruksenheten, Ingår lösöret i tvångs försäjnigen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Om lantbruksfastighet ägs gemensamt av minst tre delägare gäller lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter istället för 2-6 § samäganderättslagen. Ägs fastigheten gemensamt av endast två delägare gäller samäganderättslagen. När det gäller tvångsförsäljning på offentlig auktion är dock reglerna desamma; varje delägare har en möjlighet att för gemensam räkning begära tvångsförsäljning på offentlig auktion. Rätten ska inte besluta om försäljning om någon av de andra delägarna visar synnerliga skäl för anstånd (13 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter, jfr 6 § samäganderättslagen). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Eftersom lagen bara ersätter 2-6 § i samäganderättslagen är övriga lagrum i den lagen tillämpliga i ert fall. För det fall att ni endast är två delägare gäller samäganderättslagen fullt ut, om inte annat avtalats. Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757). Om delägarna är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är delägarna inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL). Under auktionen kan såväl du som andra intressenter lägga bud på fastigheten.
I ditt fall innebär tvångsförsäljningen (oavsett vilken av ovan presenterade lagar som är aktuella) en försäljning av hela fastigheten. Du kan således inte tvinga fram en tvångsförsäljning av endast din fars/dödsboets andel. Det innebär att du inte får behålla din andel av fastigheten utan att vem som helst har rätt att lägga bud under auktionen. Tvångsförsäljning är till just för att ha möjlighet att sälja sådant som är samägt och att man inte ska vara tvungen att äga något gemensamt.
Lösöret ingår inte i fastigheten i sig, däremot kan det (och lär det) föreligga ett samägande även för det varför det är möjligt att begära tvångsförsäljning även av lösöret. Antingen av endast lösöret eller av lösöret tillsammans med fastigheten.
Om du önskar hjälp av en av våra jurister med att begära tvångsförsäljning är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
