Kan jag avtala bort besittningsskyddet som näringsidkare?
Jag har köpt en fastighet (bostadshus) som mitt företag äger i syfte för att hyra ut. Den består av två separata delar som ska hyras ut. Vad gäller kring besittningsrätt. Behöver jag hyresnämdens godkännande för att kunna avtala bort besittningsrätten för mina hyresgäster?
Har hittat många exempel på standardavtal för privatpersoner som hyr ut hus där man kan avtala bort besittningsrätten, men dessa gäller inte för näringsverksamhet.
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline!
Tillämpligt lagrum
För att besvara din fråga behövs först undersökas vilken lagstiftning som kan vara aktuell i ditt fall. Det finns två lagar som kan vara relevanta, dels privatuthyrningslagen (Lag 2012:978 om uthyrning av egen bostad) samt 12:e kapitlet i jordabalken (brukar ibland benämnas hyreslagen). Du skriver att ditt företag äger fastigheten, av den anledningen är inte privatuthyrningslagen aktuell eftersom uthyrningen sker inom näringsverksamhet, 1§ (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Jag kommer nedan utreda vilken betydelse detta får på dina möjligheter att frångå besittningsskyddet.
Utgångspunkten är att hyresgästen har besittningsskydd
Regeln om direkt besittningsskydd, det vill säga att en förstahandshyresgäst har rätt att bo kvar trots uppsägning, har en stark ställning i den svenska hyreslagen. Som utgångspunkt krävs därför ett godkännande av hyresnämnden för att få avtala bort besittningsskyddet, 12 kap 45a§ 1 st. Det finns dock vissa undantag till detta. Om ni exempelvis har inlett ett hyresförhållande med besittningsskydd så har du och din hyresgäst möjlighet att i efterhand avtala bort besittningsskyddet utan godkännande av hyresnämnden, 12 kap 45§ 2 st p. 1. Det du kan göra för att slippa att inhämta ett godkännande av hyresnämnden är alltså att inleda ett hyresförhållande med en hyresgäst (med besittningsskydd) för att sedan i efterhand avtala bort det med hyresgästen. Risken med detta är att du inte uppnår önskad effekt om hyresgästen ändrar sig och inte vill gå med på en sådan överenskommelse. Min rekommendation är således att du ansöker om ett godkännande av hyresnämnden för att avtala bort besittningsskyddet. De avtal du hittat har troligen sin utgångspunkt i privatuthyrningslagen och är därför, precis som du skriver, inte aktuella för näringsidkare.
Formkrav för att avtala bort besittningsskydd
För att avtalet om avsägelse om besittningsskydd ska vara giltigt krävs dels att det är skriftligt och dels att det är en egen upprättad handling, dvs det räcker inte att det står med i hyresavtalet. Du måste sedan ansöka om att hyresnämnden godkänner överenskommelsen, du hittar blanketten till det här. Hyresnämnden kräver att godtagbar anledning till uppsägningen framgår av ansökan och vanligtvis godkänner de bara hyreskontrakt som sträcker sig över fyra år. Det är därför inte säkert att en sådan ansökan kommer ge den effekten du önskar. Vanligtvis beviljar hyresnämnden sådant exempelvis om ett hus ska rivas inom en snar framtid och hyresvärden därför har ett intresse av att hyresgästerna inte har någon besittningsrätt. Med andra ord är det främst för tillfälliga hyreskontrakt. Om du redan nu vet att hyresförhållandet kommer upphöra i framtiden av någon anledning kan det därför vara tillfredställande att göra en sådan ansökan. Annars är det möjligt att det kan bli svårt för dig att få genom ett godkännande, med det sagt innebär det inte att du inte bör prova men det kan vara bra att känna till förutsättningarna. I grunden handlar regeln om att trygga människors boendesituation och förhindra att hyresgäster plötsligt blir uppsagda utan anledningen, av den anledningen är det svårt att avtala bort besittningsskyddet utan konkreta grunder för en eventuell uppsägning.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att återkomma med en till!
Mvh,
