Kan jag avtala att min inneboende ska erstätta mig om jag förlorar lägenheten?
Hej!
Jag skall låta min bror bli inneboende hos mig pga. jobb. Jag kommer alltså att vara iväg en den men vet att jag fortfarande har tillsynspliketn på lägenheten. Jag tänkte därför skriva ett nyttjandeavtal med honom där han förbinder sig till att följa bostadsrättsföreningens stadgar osv. Har även lagt till en rad där det står följande: "Skulle lägenhetsinnehavaren förlora lägenheten på grund av den nyttjandes oaktsamhet, regelbrott el. dylikt, oavsätt uppsåt eller olycka, skall denne ersätta lägenhetsinnehavaren med marknadsvärdet på bostaden. Värdering görs av oberoende mäklare."
Jag har fått indikationer på att denna formulering inte är bindande för den nyttjande. Stämmer detta och vad krävs för att det skulle bli bindande?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Inledning
Som jag ser det så är det inte själva formuleringen i avtalsvillkoret som är det stora problemet. De indikationer som du har fått grundar sig antagligen i att du inte kommer att lida någon egentlig ekonomisk skada om du ”förlorar lägenheten”. Det är denna brist på skada som sätter käppar i hjulet.
Vad händer när du ”vräks” från en bostadsrättsförening?
Din bostadsrättsförening kan säga upp dig från ditt medlemskap i föreningen, detta kallas i lagtext för förverkande, det ska dock sägas att det är en hög tröskel innan föreningen får göra detta (Bostadsrättslagen 7 kapitlet 18§). Du ska alltid ha rätt att vidta rättelse, ex. sluta föra oljud mitt i natten eller betala den hyra som föreningen kräver, det ska även läggas till att störningarna måste vara allvarliga (Bostadsrättslagen 7 kapitlet 19,20§§).
Blir du uppsagd så har du först möjligheten att själv sälja lägenheten på den öppna marknaden, om du av någon anledning vägrar eller inte kan sälja den så kan föreningen ansöka om tvångsförsäljning och avhysning hos kronofogden (Bostadsrättslagen 7 kapitlet 30§)
Försäljningspriset tillfaller sedan dig, med avdrag för eventuella lån och eventuella kostnader som bostadsrättsföreningen kan visa att de har haft i och med tvångsförsäljningen.
Eftersom du rent teoretiskt säljer lägenheten så kommer du inte att lida någon egentlig ekonomisk skada, det som händer är att du säljer lägenheten för marknadspriset. Inom svensk skadeståndsrätt så är utgångspunkten att den skada du lider ska ersättas, du kan alltså inte kräva skadestånd både från din bror och samtidigt få in pengar genom försäljningen.
Sammanfattning
Då du inte lider någon egentlig ekonomisk skada så kommer din bror inte att bli skadeståndsskyldig, han kan eventuellt bli skyldig att ersätta dig de eventuella kostnader som du har haft i och med försäljningen. Att ändå ha ett sådant avtalsvillkor som du frågar om skulle, av en domstol, troligtvis ses som oskäligt och därför inte giltigt (Avtalslagen 36§). Därför är avtalsvillkoret inte bindande.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga, annars får du gärna återkomma.
MVH
