Kan jag avskriva dolda fel genom att sälja fastigheten i befintligt skick?
Sålt mitt hus, enligt kontrakt i befintligt skick, besiktningen är gjord efter kontraktskrivningen. Med en klausul att köparen kan häva köpet inom viss tid. Besiktningen har påvisat ett mindre plåtarbete. Köparen kräver nu nytt tak, ny skorsten och vill pruta flera hundra tusen. Vad har jag för rätt? Köparen vill fortfarande köpa huset och vill inte häva köpet.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som om det är möjligt att som säljare friskriva sig från fel i fastighet genom att sälja fastigheten i befintligt skick.
Av jordabalken framgår det att köparna har rätt till ersättning för de fel som fastigheten är behäftad med (4 kap. 19 § 1 st. JB). Detta förutsätter dock att köparna har uppfyllt sin undersökningsplikt (4 kap. 19 § 2 st. JB). Det innebär att köparna inte kan åberopa fel/avvikelser som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning. Köparens undersökningsplikt varierar från fall till fall, men enligt praxis anses den vara långtgående. Fel som inte kan upptäckas vid en undersökning benämns som ett dolt fel.
I ditt fall:
Köparna ansvarar alltså för fel som går att upptäcka vid besiktningen om de fullgjort sin undersökningsplikt. Du som säljare ansvarar endast för eventuella dolda fel (förutsatt att du känt till dem). Som säljare kan du inte friskriva dig från detta ansvar genom att sälja fastigheten i befintligt skick. Det innebär motsatsvis att köparna inte kan kräva dig att avhjälpa "synliga fel". Vad som anses vara dolda fel varierar som sagt från fall till fall. Men i och med att det sällan krävs något vidare ingrepp i fastigheten för att undersöka taket eller skorstenen så är det därför i regel svårt att åberopa 4 kap. 19 § 1 st. JB för att tak och skorsten inte fungerar som de ska. Däremot vet jag inte vad du och köparen avtalat om i den här klausulen du nämner, det är därför svårt för mig att ge dig något exakt svar. Men ifall ni avtalat om att köpet får hävas inom viss tid så är det det som gäller.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga, annars är du välkommen att kontakta oss igen. Glöm heller inte att du kan ta kontakt med vår juristbyrå om du behöver hjälp med att författa köpekontrakt m.m.
Med vänlig hälsning,
