Kan hyresrätten bli uppsagd utan anledning?
Hejsan! Kan min privata hyresvärdinna säga upp mig och min sambo utan någon anledning? Så länge man betalar hyra och inte förstör så trodde jag inte att det gick. Och ska inte vi skriva på hyresuppsägning. Eller kan hon bara skicka ett mess och säga att "nu har uppsägningen börjat"? Hon ville ha deposition när vi flyttade in, 2 stycken, sen ändrade hon sig och sa att hon ville ha 3. Det var muntligt, men det gäller också säger hon! men det ville inte vi så därför skrev hon ett nytt kontrakt utan vidare som vi inte heller vill skriva på. Har bott här 5 månader bara. En villa som är omgjord till två lägenheter. Det måste väl ändå finnas någon rättighet för oss. annars kan privata värdar vakna en dålig morgon och tänka" fan vilket dåligt humör jag är på, jag säger upp ett par gäster idag" Och det är dennes fulla rätt??? Tack för ordet.
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att din hyresrätt har blivit uppsagd av din hyresvärd och att hon inte angav anledningen för detta i uppsägningen. Ur din beskrivning är det svårtolkat om din hyresvärd hyr ut lägenheterna i samband med näringsverksamhet eller om det görs utanför näringsverksamhet. Du skriver "privat hyresvärd", vilket tyder på att uthyrningen nog görs utanför näringsverksamhet. Jag besvarar frågan utifrån två olika scenarion - att uthyrningen sker i näringsverksamhet och att den sker utanför näringsverksamhet.
Om uthyrningen sker i näringsverksamhet
Om uthyrningen sker i näringsverksamhet gäller 12 kap. Jordabalken (JB). Hyresvärden kan bara säga upp en hyresgäst om hyresrätten är förverkad eller om hyresvärden kan bryta hyresgästens direkta besittningsskydd. Det direkta besittningsskyddet gäller inte i alla fall och kan avtalas bort (12 kap. 45-45 a JB), men din beskrivning tyder på att du har ett besittningsskydd (såvitt uthyrningen görs i samband med näringsverksamhet).
Att hyresrätten är förverkad innebär att det föreligger en omständighet som gör att hyresvärden, utan hänsyn till uppsägningstid, får säga upp hyresavtalet i förtid. Hyresrätten förverkas vid kontraktsbrott av allvarlig art. Bland annat förverkas hyresrätten om hyresgästen inte betalar hyran eller vanvårdar lägenheten (12 kap. 42 § JB).
Det direkta besittningsskyddet innebär att en bostadshyresgäst har rätt till förlängning av hyresavtalet vid dess slut. Besittningsskyddet kan dock brytas om vissa omständigheter föreligger, och då gäller inte denna förlängningsrätt. För att bryta det direkta besittningsskyddet måste en av omständigheterna i 12 kap. 46 § JB föreligga, och då har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet vid dess slut. Om en sådan omständighet inte föreligger är uppsägningen felaktig och hyresgästen har ändå rätt att få hyresavtalet förlängt vid dess slut. Bland annat bryts besittningsskyddet vid hyresgästens kontraktsbrott som inte är tillräckligt allvarliga för att hyresrätten ska förverkas men ändå föranleder att förlängning inte borde få komma till stånd. Även hyresvärdens vilja att lägenheten ska användas på annat sätt kan bryta besittningsskyddet.
Om din hyresvärd hyr ut "ganska många" lägenheter förutom de två som du nämner, sker uthyrningen förmodligen i näringsverksamhet. Då har du ett direkt besittningsskydd och har rätt att få ditt hyresavtal förlängt. Jag rekommenderar för det första att du går in i 12 kap. 42 § JB och tittar om någon av omständigheterna där föreligger och din hyresvärd anser att din hyresrätt är förverkad. Jag rekommenderar vidare att du går in i 12 kap. 46 § JB och tittar om någon sådan omständighet föreligger som innebär att ditt direkta besittningsskydd kan brytas.
Om du inte finner att någon sådan omständighet föreligger som står i dessa lagrum, är sannolikheten stor att du har blivit felaktigt uppsagd och har rätt att få bo kvar i lägenheten. Då bör du omedelbart meddela din hyresvärd detta, var på hyresvärden har en månad på sig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden som avgör frågan. Hänskjuter hyresvärden inte tvisten är uppsägningen utan verkan (12 kap. 49 § JB).
Om uthyrningen sker utanför näringsverksamhet
Om uthyrningen inte sker i näringsverksamhet gäller i stället Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (den s.k. privatuthyrningslagen). Lagen tillämpas då någon hyr ut en lägenhet i första hand utanför näringsverksamhet för annat än fritidsändamål (1 § 1 st).
Den stora skillnaden mellan reglerna vid uthyrning i och utanför näringsverksamhet är att en hyresgäst inte har ett automatiskt besittningsskydd - det måste ha avtalats med hyresvärden (3 § 3 st). Dessutom kan hyresvärden när som helst säga upp en hyresgäst utan anledning med tre månaders uppsägningstid (3 § 2 st).
Om det i ditt fall är fråga om att din hyresvärden hyr ut lägenheten utanför näringsverksamhet, kan denne alltså utan anledning säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid. Det krävs inte att hyresrätten har blivit förverkad, vilket innebär att du kan sägas upp trots att du har betalt hyran, tagit hand om lägenheten och varit en god granne.
Jag rekommenderar att du går igenom ditt hyresavtal och tittar om du och hyresvärden har avtalat om att du ska ha rätt att förlänga avtalet vid dess slut. Även här bör du omedelbart meddela motparten om du inte godtar uppsägningen så att denne är skyldig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
