Kan hyresgästens nyttjanderätt upphävas då fastigheten överlåts?

Question

Hej! Jag äger två familjsfastigheter och bor själv i den ena och hyr ut den andra. Jag har skrivit ett vanligt hyreskontrakt och ska sälja fastigheten och flytta. Jag undrar nu om den nye ägaren kan få tillgång till hela huset eller kan hyresgästen kräva att bo kvar?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!

När det gäller nyttjanderätt av fastighet är Jordabalkens (nedan nämnd JB) 7 kapitel tillämpligt, vilket framgår av kapitlets 1 §. Paragrafer som nämns nedan går att finna genom att följa länken ovan.

Nyttjanderätt som upplåtits
Avseende nyttjanderätt som upplåtits genom skriftlig handling anges i 7 kap. 10 § JB att nyttjanderättshavare får rätt till inskrivning av denna rättighet. Men kravet är då som sagt att nyttjanderätten upplåtits genom skriftlig handling för att inskrivning ska få ske. Detta får störst betydelse i och med att en ny ägare av fastigheten anses vara medveten om en rättighet om den är inskriven, han försätts i vad man kallar "ond tro", vilket i sin tur medför att rättigheten blir gällande även mot den nya ägaren.

Överlåtelse av fastighet belastad med nyttjanderätt
Om fastighet belastad med nyttjanderätt överlåts, som i din situation, ligger det på överlåten att informera förvärvare av fastigheten om detta i fall då inskrivning (se ovan) av rättigheten inte är beviljad, ett så kallat förbehåll ska göras. Tanken är att upplåtelser som köparen känner till ska vara gällande och respekteras. Efter att förbehållet gjorts gäller upplåtelsen även mot förvärvaren av fastigheten. Detta framkommer av 7 kap. 11 § JB.

Om säljaren, dvs du, försummar att göra förbehåll om nyttjanderätten och denna inte är inskriven upphör den att gälla. Du som säljare kan då bli skadeståndsskyldig för att inte gjort något förbehåll, vilket följer av 7 kap. 18 § JB. Detta är huvudregeln när en säljare inte gjort förbehåll, men från denna finns vissa undantag.

Om förbehåll inte skett, du har alltså inte gjort något förbehåll mot förvärvaren, så gäller upplåtelsen avseende hyra mot den nya ägaren om:

Upplåtelsen skett genom skriftligt avtal, OCHtillträde ägt rum före överlåtelsen.Båda dessa krav måste vara uppfyllda, se 7 kap. 13 § JB för detta.

Om reglerna i 11 eller 13 §§ som jag nämnt ovan, inte blir tillämpliga finns ytterligare en möjlighet i 7 kap. 14 § JB för rättighetshavaren, i ditt fall hyresgästen, att få behålla sin rättighet.

I 14 § anges att upplåtelsen gäller mot förvärvaren av fastigheten endast om upplåtelsen av nyttjanderätten äger företräder framför överlåtelsen på grund utav inskrivning eller att den nya ägaren vid överlåtelsen vetat om, eller borde vetat om upplåtelsen av nyttjanderätten. Den nya ägaren anses vara i ond tro om han hade kännedom om att fastigheten belastades av en upplåtelse eller om han borde ha haft kännedom om detta. Köparen har alltså undersökningsplikt och ska själv kontrollera om fastigheten belastas av någon rättighet.

Säljs fastigheten efter hyresgästens tillträde ska även i denna situation rättigheten vara gällande mot den nya ägaren. Detta gäller om din hyresgäst inte är skyddad enligt reglerna i 11 - 13 §§ JB. Den nya fastighetsägaren, dvs din köpare, måste då aktivt agera för att upplåtelsen inte ska bli bestående. Köparen av fastigheten har då tre månader på sig att agera, annars blir hyresgästen skyddad på grund utav köparens passivitet. Men detta gäller som sagt endast om hyresgästen inte är skyddad genom 11 - 13 §§ JB.

Kortare sammanfattning

Om nyttjanderättshavare (hyresgästerna) vägrar att flytta, så kommer de att ha fortsatt nyttjanderätt i fastigheten om rätten grundas på ett skriftligt avtal och de tillträtt före försäljningen. Den som överlåter en fastighet som är belastad med en nyttjanderätt är skyldig att göra förbehåll, detta innebär att säljaren ska informera köparen om att en nyttjanderätt föreligger genom exempelvis köpekontraktet. Köparen har även en viss skyldighet att undersöka om någon upplåtelse av nyttjanderätt är inskriven, har säljaren vetat om, eller borde vetat om denna nyttjanderätt ska den bestå.Som du ser har jag i mitt svar till dig gått på vilka rättigheter nyttjanderättshavare (hyresgästen) har, som du ser är dennes rätt relativt långtgående, men förvärvaren av fastigheten har viss möjlighet att agera inom viss tid för att upplåtelsen inte ska bli bestående. Jag hoppas detta ger svar på din fråga.