Kan hyresavtal ingås muntligen?
hyr ett stall efter muntligt avtal med ägaren..nu kommer ägarens dotter och säger att om en vecka ska ni vara ute ur stallet..får man göra så?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Regler om avtal finns i avtalslagen (AvtL). Regler om hyra av fast egendom finns i 12 kap. jordabalken (JB).
Vad krävs för att ett avtal ska vara bindande?
För att ett avtal ska få rättsligt bindande verkan krävs att det finns ett anbud och en accept (1 kap. 1 § första stycket AvtL). Ett anbud är till exempel ett erbjudande eller förslag. En accept är ett samtyckande svar på ett anbud.
Både anbud och accept kan ges skriftligen, muntligen eller genom konkludent handlande. Konkludent handlande innebär att man agerar på ett sådant sätt som ger motparten god anledning att anta att man ger ett anbud eller en accept.
Kan man ingå muntliga hyresavtal?
I vissa fall krävs att ett avtal är skriftligt för att det ska bli bindande, exempelvis vid köp av fastighet (4 kap. 1 § första stycket JB). Ett hyresavtal ska vara skriftligt om någon av parterna begär det (12 kap. 2 § första stycket JB). Det finns alltså inget krav på att ett hyresavtal ska vara skriftligt. Ett muntligt hyresavtal har samma rättsliga verkan som ett skriftligt hyresavtal. Både hyresgästen och hyresvärden kan under hyrestiden begära att ett skriftligt hyresavtal ska upprättas.
Vem har bevisbördan för att ett rättsligt bindande avtal finns?
Ett muntligt avtal är som utgångspunkt rättsligt bindande på samma sätt som ett skriftligt avtal. Problemet med muntliga avtal är det kan vara svårt att bevisa att ett muntligt avtal faktiskt finns. Det är den som påstår att ett muntligt avtal finns som har bevisbördan för att ett avtal över huvud taget finns. Detta kan vara svårt att bevisa om motparten förnekar avtalets existens. Om du däremot kan bevisa att ett muntligt avtal finns, flyttas bevisbördan över på motparten, som då måste bevisa att något avtal inte existerar.
Hur länge gäller ett hyresavtal?
Ett hyresavtal gäller som utgångspunkt på obestämd tid (12 kap. 3 § första stycket JB), om det inte har avtalats om att hyresavtalet ska gälla på bestämd tid (12 kap 3 § andra stycket JB). Det framgår inte av din fråga om hyresavtalet gäller på bestämd eller obestämd tid. Hyresavtal som gäller på obestämd tid måste sägas upp för att sluta gälla (12 kap. 3 § första stycket JB). Hyresavtal som gäller på bestämd tid slutar gälla vid hyrestidens utgång, inte hyresavtalet säger något annat (12 kap 3 § andra stycket JB).
Vad gäller i ditt fall?
Det muntliga hyresavtalet är bindande, under förutsättning att det finns ett anbud och en accept mellan dig och ägaren. Problemet är att du måste kunna bevisa att avtalet existerar, vilket kan bli svårt.
I ditt fall var det ägarens dotter som sa upp hyresavtalet. Ägarens dotter är inte part i hyresavtalet. Detta kräver att dottern haft en fullmakt från ägaren för att uppsägningen ska vara giltig. En fullmakt är en rätt att föra någon annans talan (2 kap. 10 § första stycket AvtL). Under förutsättning att dottern inte hade någon fullmakt när hon sa upp avtalet, gäller avtalet fortfarande.
En uppsägning ska vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd (12 kap. 8 § första stycket JB). Av din fråga tolkar jag det som att dottern sa upp avtalet muntligen. Om du hyrt stallet i mer än 3 månader i följd, krävs alltså en skriftlig uppsägning.
Mitt råd till dig är att du bokar tid hos en jurist för ytterligare rådgivning, då det finns skäl att anta att uppsägningen av hyresavtalet inte har gått rätt till. Du kan boka tid hos en jurist på Lawline här.
Hoppas du fick svar på din fråga, annars får du gärna återkomma till oss!
Med vänliga hälsningar
