Kan hela den samägda fastigheten säljas för en delägares skuld?
Hej
Jag äger en fastighet tillsammans med min bror. Han har nu ådragit sig en skuld till kronofogden. Hur stor vet jag inte men rätt stor tror jag
Mina frågor: vad är bäst att göra?
Kan kronofogden ta hela fastigheten ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!
Svaret på dina frågor hittar vi i lagen om samäganderätt (här) och utsökningsbalken (här).
Din brors andel kan utmätas
När flera personer tillsammans äger egendom, till exempel en fastighet, blir reglerna om samäganderätt tillämpliga. En andel i sådan samägd fastighet kan utmätas av Kronofogden, i detta fall din brors andel. (1 § lag om samäganderätt och 4 kap 24 § utsökningsbalken)
Hela fastigheten kan säljas under vissa förutsättningar
Om hans andel blir utmätt kan Kronofogden även förordna att hela fastigheten säljs, detta enligt den s.k. indragningsregeln. Det är ofta lättare att driva in pengar om en hel fastighet kan säljas istället för bara en del av den. Detta kräver dock att den som kräver pengar, din bror eller du yrkar på att försäljningen ska omfatta hela fastigheten. Framställer ingen någon sådan vilja eller att den inte går igenom vid en prövning, är det bara din brors andel som säljs. Köparen träder då in som ägare i din brors ställe. Skulle hela fastigheten säljas får du tillbaka din andel i pengar, det är bara din brors andel som får utmätas. (8 kap 8 och 9 §§ samt 12 kap 68 § utsökningsbalken)
Det kan tilläggas att du och din bror inte kan avtala bort indragningsregeln. Det kan bara göras i ett avtal som tillkommer i samband med till exempel en gåva av den utmätta andelen. (NJA 2007 s. 455)
Det kan dock finnas hinder mot att hela fastigheten säljs, dessa är:
- Om du kan visa synnerliga skäl för anstånd med försäljning. Ett exempel på ett synnerligt skäl är att du skulle gå med förlust om försäljning sker vid denna tidpunkt. Ytterligare exempel kan vara att den som kräver pengar vill att hela fastigheten går ut till försäljning, men att skulden kan betalas bara genom att din brors andel säljs. Det krävs mycket för att skälen ska anses vara "synnerliga" och vid utmätning kan bedömningen vara ännu strängare. Anta att du skulle ha synnerliga skäl, då kommer bara din brors andel att kunna säljas. (6 § lag om samäganderätt)
- Ni har ansökt om klyvning. Så länge det förfarandet pågår kan hela fastigheten inte säljas. (7 § lag om samäganderätt och 11 kap fastighetsbildningslagen)
Alltså...
Din brors andel i fastigheten kan utmätas för hans skuld. På grund av indragningsregeln kan hela fastigheten komma att säljas, men det kräver att någon begär det. Skulle någon begära sådan försäljning finns det möjlighet för dig att förhindra det genom att hävda synnerliga skäl eller ansöka om klyvning. Skulle en försäljning av hela fastigheten ske får du tillbaka din andel i pengar.
För att fastigheten inte ska kunna utmätas alls för din brors skuld krävs att du äger hela fastigheten. Detta kan ske genom ett skriftligt avtal där din bror ger sin andel i gåva till dig och du sedan söker lagfart för den delen.
Hoppas du har fått svar på dina frågor, annars får du gärna återkomma i kommentarsfältet här nedan! Känner du att det behövs mer kvalificerad hjälp kring det här, till exempel med upprättandet av ett gåvoavtal, är du varmt välkommen att boka tid hos Lawline Juristbyrå här.
Med vänliga hälsningar,
