Kan ett företag få besittningsskydd vid hyra av en villa?
Vid hyressättning av ett företags villa enligt Jordabalken kap 12 är min tolkning att jag ska sätta villans hyra utifrån hyran för liknande villor i samma område i samma skick. Dock hyrs de flesta andra villor i området ut av privatpersoner enligt Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Innebär det att jag kan sätta hyran till samma nivå som andra villor i området, vilket i praktiken blir hyresnivåer enligt Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad som ofta motsvarar marknadshyra eller kan hyran då bedömas som oskälig? Gäller samma regler (Jordabalken kap 12) vid uthyrning av villa som företag till annat företag som vid uthyrning av villa som företag till privatperson eller kan jag ta ut marknadshyra om jag hyr ut villan till ett företag? Kan ett företag få besittningsskydd om de hyrt villan mer än en viss tid, hur länge måste de ha hyrt den för att få besittningsskydd?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Inledande hållpunkter
Ditt ärende gäller förvisso en bostadslägenhet i form av en villa, men lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) är i förevarande fall ändå inte tillämplig eftersom uthyrningen kommer att ske inom ramen för en näringsverksamhet, se 1 §. Jag ställer mig därför tveksam till om den beräkningsmodell som följer av 4 § egentligen (eller formellt) kan användas direkt (eller rättare sagt analogt) på det sätt som du gör gällande.
Samtidigt ska hyran i grunden och under alla omständigheter vara marknadsmässig och vid den bedömningen används inte sällan den s.k. ortsmetoden, dvs. en jämförelse med liknande objekt i kommunen, vilket torde innebära att just den lagstadgade metoden i 4 §, genom vilken kapital- och driftskostnader beaktas, trots allt och i praktiken kommer att utgöra det faktiska beräkningsunderlaget.
Notera för övrigt att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus och/eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.
Vilka faktorer i övrigt brukar generellt beaktas när det gäller fastställande av hyresnivån?
Bruksvärdet är utgångspunkten. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till ett skäligt (marknadsmässigt) belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, 12 kap. 55 § 1 st. JB. Detta är ett uttryck för den s.k. bruksvärdesprincipen. Skälighetsbedömningen görs genom en jämförelse med likvärdiga hyresobjekt på orten (återigen ortsmetoden).
I praxis har det dock inte ansetts utgöra ett hinder att även åberopa fastigheter i andra kommuner vid bruksvärdesprövningen, se hovrättsfallet RH 2013:3. Detta följer även av lagtexten vari sägs att om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten får istället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden beaktas, 12 kap. 55 § 2 st. JB.
Definitionen av bruksvärde kan sägas vara värdet för en vara efter hur den uppfyller behovet hos brukaren och på hyresrättens område utgör naturligtvis bruksvärdet det praktiska värde som lägenheten har för hyresgästen. Bruksvärdet bestäms utifrån hur hyresgäster i allmänhet skulle värdera lägenhetens egenskaper och det som man framförallt tar hänsyn till är lägenhetens storlek, modernitet, planlösning, läge, reparationsstandard. Även förekomsten av hiss, tvättstuga, sopnedkast, förvaringsutrymmen, garage och annat dylikt brukar få bäring på bedömningen i det här avseendet.
Gäller reglerna i 12 kap. JB vid hyresavtal i fråga om en villa när det är träffat mellan två näringsidkare och kan en kommersiell hyresgäst få besittningsskydd?
Den förstnämnda frågan besvarades inledningsvis. Reglerna i 12 kap. JB ska tillämpas i det här fallet. När det sedan gäller den andra frågan kan följande anföras.
Reglerna om besittningsskydd aktualiseras först vid förlängningstvister. Till skillnad från en bostadshyresgäst har den (ofta en näringsidkare) som hyr en lokal endast ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att lokalhyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden motsvarande en årshyra samt täckning för den ekonomiska förlust som eventuellt uppstår för hyresgästen när hyresförhållandet upphör, 12 kap. 58 b § JB. Men någon absolut rätt att sitta kvar finns inte. Emellertid rör det sig ju inte om någon lokalhyra här.
Enligt gängse språkbruk kan en juridisk person, t.ex. ett bolag, av förklarliga skäl inte sägas ha något hem. Men i lagstiftningen och vad gäller reglerna om besittningsskydd görs ingen åtskillnad mellan om hyresgästen är en fysisk person eller juridisk person. I den nu uppkomna situationen kommer hyresgästen därför, trots att denne är en juridisk person, att betraktas som en bostadshyresgäst i jordabalkens mening. Problemet vid eventuella förlängningstvister blir då hur man ska se på frågan om skyddsvärt intresse, något som vanligtvis brukar knyta an till bostadssociala hänsyn, och huruvida en juridisk person kan ha ett sådant intresse.
Den sedvanliga intresseavvägningen mellan hyresvärden och hyresgästen, om frågan skulle hänskjutas till domstol vill säga, kan i de här fallen bli något svårprognostiserad och därmed mindre förutsägbar. Den numera upphävda Bostadsdomstolen (RBD) har dock i sin tidigare praxis uttalat att hänsyn ska tas till den fysiska personens behov vid den här typen av kommersiell uthyrning, alltså till den person som faktiskt bor i bostaden oaktat vem som de facto och formellt uppträder som hyresgäst. Se exempelvis rättsfallet RBD 11:88 vari en arbetstagares behovs beaktades.
När kickar besittningsskyddet igång?
Min uppfattning är att besittningsskyddet enligt 12 kap. 46 § JB kommer att gälla direkt eftersom det inte är fråga om någon andrahandsuthyrning, jfr 12 kap. 45 § JB. Förslagsvis ser ni därför till att avtala bort besittningsskyddet. Ett sådant villkor måste dock, enligt huvudregeln, godkännas av hyresnämnden. I 12 kap. 45 a § 1 st. JB sägs nämligen att om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden. Därefter följer i den nyss nämnda bestämmelsen vissa uttryckliga undantagssituationer.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
