Kan förekomsten av parkslide ge rätt till någon kompensation vid fastighetsköp?

2020-07-08 i Fel i fastighet
FRÅGA
Efter att vi hade köpt en tomt och nybyggnation var igång så fick vi reda på att fanns/finns parkslide som växer på tomten. Har vi rätt att kräva skadestånd från säljarna som visste om detta?Med vänlig hälsning
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.

Jag uppfattar det som att ni köpt tomten i egenskap av privatpersoner och att även säljarna var privatpersoner. Jag uppfattar det också som att parksliden fanns på fastigheten redan vid köptillfället. Mitt svar kommer därför basera sig på de förutsättningarna.

Fel i fastighet
När det gäller köp av fastigheter och frågan om en fastighet haft ett fel i rättslig mening är det några saker som är utmärkande jämfört med andra typer av köp. En sådan sak är att det finns ett formkrav, dvs. det krävs ett skriftligt kontrakt för att köpet ska vara bindande. En annan sådan sak är att köparen har en relativt långtgående undersökningsplikt innan köpet. När det gäller att fastställa om fastigheten haft ett fel i rättslig mening (4 kapitlet 19 § jordabalken) är de saker som anses som fel

om fastigheten inte stämmer överens med vad som avtalatsom fastigheten avviker från vad som med fog kunnat förutsättasom felet orsakar skada och det beror på försummelse på säljarens sida, ellerom fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst.

Det har i praxis, dvs. från domstolarnas håll, på senare år också erkänts en viss upplysningsplikt från säljarens sida vad gäller sådana uppgifter eller förhållanden som säljaren känt till och måste ha förstått skulle kunna påverka köparnas intresse av att genomföra köpet eller vilja att betala det pris som avtalats (NJA 2007 s. 86)

Det första som måste göras i ert fall är alltså att få klarhet i om parksliden kan anses uppfylla något av dessa fel. Jag kan inte hitta några fall i någon av de högre rättsliga instanserna där detta behandlats, varken gällande parkslide eller annat ogräs, men det utesluter förstås inte att parksliden ändå kan utgöra ett fel. Då jag utifrån det du berättar inte får intrycket att parksliden ännu orsakat någon faktiskt skada eller att avtalet skulle innehålla några villkor angående förekomsten av parkslide eller liknande, låter det som att det är framför allt punkt 2. och möjligen punkt 4. och den tidigare nämnda upplysningsplikten som skulle kunna vara aktuellt för er del. För att punkt 4. ska vara aktuell måste det förstås vara så att säljaren ska ha sagt något om att det inte finns något ogräs eller andra liknande brister. Om säljarna inte gjort någon sådan utfästelse är det då frågan om förekomsten av parksliden kan anses vara ett sådant förhållande att den utgör en avvikelse från vad ni med fog kunnat förutsätta, alltså punkt 2. ovan. Vad som med fog kan förutsättas är förstås en bedömningsfråga från fall till fall och domstolarna använder sig ofta av sakkunniga för att utreda sådant. Vad ni kan göra redan på förhand är alltså att tala med någon fackman på det området, kanske en mäklare eller besiktningsperson, för att höra efter om de anser att förekomsten av parkslide är något som de anser är en så pass allvarlig brist att det påverkar priset på en fastighet. Skulle svaret från en sådan person vara jakande, kan det absolut vara så att parksliden kan anses utgöra ett fel.

Skadestånd eller prisavdrag
När det gäller skadeståndsfrågan är det dock så att det måste ha uppstått en faktisk skada för att något skadestånd ska kunna utdömas. Jag får inte intrycket av att så är fallet för er. Däremot kan ni ha rätt till prisavdrag. Prisavdrag kräver också att det måste finnas ett fel enligt vad jag sagt ovan och skulle så anses vara fallet har ni alltså rätt till det. Det beräknas då i första hand utifrån hur felet påverkat fastighetens värde vid tillfället för köpet (4 kapitlet 19c § jordabalken). I många situationer är det dock knepigt att med exakthet fastställa felets påverkan på värdet och då kan i andra hand kostnaden för att åtgärda felet användas som utgångspunkt för prisavdragets beräknande. Vad jag förstår av en snabb googling på parkslide verkar den kunna ha en relativt stor inverkan på sin omgivande växtlighet och till och med på bebyggelse och sanering av parkslide verkar vara mycket krävande och dyr. Jag skulle därför föreslå att ni jämför parkslidens påverkan på priset enligt mäklare eller besiktningsperson med någon uppgift på vad det kan kosta att sanera marken på parkslide. Även en sådan uppgift kanske besiktningskunniga kan uppskatta, annars kanske det finns företag eller fackmän som genomfört sådana saneringar förut som kan ge er en fingervisning om vad det kan kosta. Väljer ni att gå vidare och kräva kompensation kan ni då i ett första läge använda er av den prisuppgift – värdeskillnaden eller åtgärdandekostnaden – som är mest gynnsam för er, så länge som den kommer från någon professionell eller sakkunnig.

Undersöknings- och upplysningplikten
Det finns dock ytterligare en sak ni måste ta i beaktande innan ni går vidare och det är den tidigare nämnda undersökningsplikten på köparens sida som alltså vid fastighetsköp är rätt omfattande. Det innebär att allt sådant som ni kunnat upptäcka vid en visning eller rundvandring på fastigheten, liksom sådana uppgifter som ni med enkelhet kunnat och borde ha frågat säljaren om, kan anses vara sådant ni borde ha upptäckt. Även uppgifter ni kunnat få från grannar kan i vissa fall anses ingå i undersökningsplikten, om grannarna finns någorlunda nära fastigheten och har insyn i förhållandena. Det kan här också spela roll om det kan anses vara känt att parkslide förekommer på orten eller platsen. Skulle det vara så att parksliden anses vara något ni borde ha upptäckt kommer ni som utgångspunkt varken ha rätt till prisavdrag, skadestånd eller något annat. Det påverkas dock i sin tur av det jag tidigare nämnde, om säljaren känt till parksliden och måste ha förstått att ni inte kände till den och att kännedom om den skulle påverka ert intresse för fastigheten eller viljan att betala det avtalade priset.

Sammanfattningsvis
Den första frågan är alltså om parksliden utgör ett faktiskt fel i rättslig mening. Den andra frågan är sedan om parksliden är något ni borde ha upptäckt innan köpet och om så är fallet om den utgör ett så pass allvarligt fel att säljaren ändå borde ha berättat om den. Då jag inte hittar några domstolsavgörande som liknar detta kan jag tyvärr inte säga något om era chanser att vinna en sådan tvist, men som jag nämnt kan det nog vara värt att höra sig för hos branschkunniga om deras syn på saken.

Hoppas det var svar på din fråga.

Med vänlig hälsning

Isak Bergström
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (410)
2020-07-30 Fel i fastighet
2020-07-21 Dolt fel i fastighet
2020-07-18 ​Rätt till ersättning för fel i fastighet pga. säljarens försummelse?
2020-07-10 Reklamation av dolda fel

Alla besvarade frågor (82751)